산지전용허가? 대상, 조건, 절차, 비용 핵심 포인트

산지전용허가 절차는 산지를 농지나 건축용지 등으로 활용하기 위해 반드시 거쳐야 합니다. 본 글에서는 산지전용허가의 대상, 조건, 절차, 비용을 2025년 최신 기준에 맞춰 한눈에 정리했습니다.

산지전용허가란?

‘산지전용허가’란 산림으로 지정된 토지를 농지, 공장용지, 건축부지 등 다른 용도로 전용하기 위해 관할 관청(시·군·구청 또는 산림청)의 허가를 받는 절차를 말합니다. 이는 ‘산지관리법’ 제14조에 근거하며, 무단 전용 시에는 원상복구 명령과 함께 최대 5년 이하 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

산지전용허가 신청하기

산지전용허가 대상

산지전용허가 대상은 ‘산지관리법’ 제14조에 따라 산림으로 지정된 토지를 다른 용도로 변경하려는 경우 해당하는 부지를 의미합니다. 즉, 산지를 농지, 주택부지, 공장부지, 태양광발전 부지 등으로 이용하고자 할 때 반드시 허가를 받아야 합니다.

산지전용허가 필요한 주요 용도

다음과 같은 용도로 산지를 변경할 경우, 산지전용허가를 받아야 합니다.

구분	세부 내용	비고
농업·축산용 부지	농지 조성, 축사·온실 등 농업시설 설치	임시시설이라도 면적 기준 초과 시 허가 필요
주택·건축용 부지	단독주택, 펜션, 창고, 사무실, 근린생활시설 등	개인 또는 사업자 모두 해당
산업·에너지시설 부지	공장, 창고, 태양광·풍력발전시설 등	환경보전계획 제출 필수
공공시설 및 기반시설	도로, 통신시설, 상하수도, 공공청사 등	일부는 공익목적 감면 대상
관광·레저시설	캠핑장, 골프장, 관광휴양단지 등	환경 훼손 우려가 높아 심사 강화됨

산지전용허가 필요 없는 경우(신고대상)

일부 소규모 개발은 허가 대신 신고만으로 가능합니다. 다만, 신고 면적 및 용도 기준은 지자체별로 다르므로 사전 문의가 필수입니다.

구분	신고 가능 범위	근거
소규모 농림업용 부지	660㎡(약 200평) 미만	‘산지관리법 시행령’ 제15조
임시창고·임도 등 경미한 개발	일시적·비영속적 사용	사후 복구 의무 존재
산불 진화, 재해복구 목적 사용	공익 목적 한정	감면 또는 면제 가능

💡 허가와 신고의 경계는 면적·용도·기간에 따라 달라집니다. 관할 시·군·구 산림과 또는 산림청 산지정보시스템(forest.go.kr)을 통해 확인하세요.

산지전용허가 불가능한 지역

산지라 하더라도 모든 곳이 전용 가능한 것은 아닙니다. 다음 지역은 전용이 제한되거나 원칙적으로 금지됩니다.

보전산지(공익산지)
경사도 25도 이상 지역
상수원보호구역, 생태보전지역, 문화재보호구역 등
산사태 위험지구, 보호림 및 군사시설 보호구역

⚠️ 전용 가능 여부는 토지이용계획확인서와 임야도, 지목(임야)을 반드시 확인해야 합니다.

산지전용허가 조건

산지전용허가 조건이란 산지를 개발·전용하기 위해 반드시 충족해야 하는 법적·환경적 기준을 말합니다. 이는 ‘산지관리법’ 제14조 및 시행령 제15조에 근거하며, 토지의 공익성, 환경보전성, 안정성을 함께 고려해야 허가가 가능합니다. 즉, 단순히 소유자의 의사만으로는 전용이 불가능하며, 공익성과 불가피성이 입증되어야 합니다.

산지전용허가 핵심 조건 5가지

아래는 산지전용허가를 받기 위해 필수로 검토해야 하는 다섯 가지 기본 조건입니다.

구분	주요 내용	비고
공익성 및 불가피성	개발 목적이 정당해야 하며, 다른 대체부지가 없는 경우 인정	불필요한 개발은 불허
환경보전계획 수립	토사유출, 산사태, 배수대책 등 환경영향 최소화 계획 제출	필수 서류
진입로 및 기반시설 확보	차량·인력 접근이 가능한 임도 또는 도로 확보	접근 불가 시 허가 반려
대체산림자원조성비 납부	전용면적에 따라 부과되는 비용으로, 환경보전 기금의 성격	납부 후 허가 가능
산지의 안정성 확보	절토·성토 등으로 인한 붕괴 위험 방지 설계 필요	구조검토서 제출 권장

공익성 및 불가피성 요건

산지전용은 공익적 목적이거나 대체 불가능한 부지일 때만 허가됩니다. 예를 들어, 도로·공공시설·지역주민 편의시설 등은 공익성이 인정되며, 개인 주택이나 창고라 하더라도 다른 부지가 없어 불가피할 경우 일부 허용됩니다.

💡 단순 개인 편의나 투기 목적의 산지전용은 대부분 불허됩니다. 허가 전 목적의 타당성을 명확히 해야 합니다.

환경보전계획 수립

허가 신청 시 반드시 환경보전계획서를 제출해야 합니다. 이 계획에는 다음과 같은 내용이 포함되어야 합니다.

절·성토 계획, 토사유출 방지시설(배수로·침사지 등)
산사태 및 지반 안정 대책
복구 및 녹화계획(식생복원, 비탈면 보호 등)
인근 하천 및 수질오염 방지 대책

💡 환경보전계획이 미흡하거나 위험성이 높다고 판단되면 허가가 반려될 수 있습니다.

진입로 및 기반시설 확보

산지전용 부지에 접근 가능한 도로(임도, 농로 등)가 반드시 확보되어야 합니다. 접근로가 없거나, 사도(私道)를 무단 사용해야 하는 경우 허가 불가입니다. 필요 시, 도로개설계획을 별도 제출하거나 인근 토지주의 동의를 받아야 합니다.

⚠️ 접근로 확보는 사후에 추가 불가능하므로, 허가 전 필수 확인 항목입니다.

대체산림자원조성비 납부

산지를 전용하는 경우, 훼손되는 산림의 환경가치를 보전하기 위해 대체산림자원조성비를 납부해야 합니다. 이는 일종의 ‘환경 보전 부담금’으로, 면적·용도·경사도에 따라 차등 부과됩니다.

용도 구분	㎡당 평균 단가	납부 시기
주택·창고용	약 6,000~9,000원	허가 직전
공장·산업용	약 9,000~12,000원	허가 직전
태양광 발전용	약 15,000원 내외	환경 훼손 우려로 가장 높음
공공시설용	약 3,000~5,000원	일부 감면 가능

💡 감면 대상: 재해복구, 국방·치안시설, 공익목적 개발 등은 전액 또는 일부 감면 가능

산지 안정성 및 복구계획

산지전용으로 인한 절토·성토 등 지형변경 시 안정성 검토보고서를 제출해야 합니다. 특히 경사도 25도 이상 지역은 산사태 위험으로 원칙적 허가 불가이며, 필요 시 지질조사 결과서나 토목구조 검토서를 요구받을 수 있습니다. 공사 후에는 복구계획에 따라 비탈면 보호, 식생복원 등 환경복구를 반드시 이행해야 합니다.

산지전용허가 절차

산지전용허가 절차는 ‘산지관리법’ 제14조에 근거하여 산림을 다른 용도로 사용하기 위해 관할 지자체 또는 산림청에 허가를 신청하고 심사·승인받는 과정을 말합니다. 이 절차는 단순한 행정신청이 아니라, 환경보전·토지이용계획·재해방지·안정성 검토 등 복합적인 검토를 거치는 단계이므로 사전 준비가 매우 중요합니다.

단계	주요 내용	담당 기관	비고
사전 검토 및 상담	산지의 보전·관리구역 여부, 경사도, 접근로 확인	시·군·구 산림과, 산림청	개발 가능성 검토
설계도서 및 서류 준비	위치도, 토지이용계획, 환경보전계획, 복구계획서 작성	신청인(또는 대행 설계사)	필수 서류 준비
산지전용허가 신청	관할 지자체(산림과)에 신청서 제출	지방자치단체	온라인·오프라인 가능
현장조사 및 기술심사	현장 확인, 경사도·배수·복구 가능성 평가	지자체·산림청	필요시 관계기관 협의
허가서 교부 및 대체산림자원조성비 납부	허가 승인 후 조성비 납부	관할청	납부 후 착공 가능
공사 착공 및 이행확인	산지전용 공사 및 복구계획 이행	신청인	허가조건 준수 필수
복구 완료 신고	공사 완료 후 복구 완료 신고	관할청	확인 후 종결 처리

① 사전 검토 단계: 개발 가능성 확인

산지전용허가를 신청하기 전, 반드시 해당 부지의 전용 가능 여부를 확인해야 합니다. 다음 사항은 사전 검토 시 반드시 점검해야 합니다.

보전산지 여부: 보전산지는 전용 불가
경사도 측정: 25도 초과 시 허가 불가
진입도로 확보 여부: 접근로가 없으면 반려
용도지역 확인: 국토계획상 보전관리지역은 제한 많음
지목 확인: 임야(林野) 여부 및 소유권 명확성

💡 산림청 “산지정보시스템(forest.go.kr)”에서 온라인으로 산지의 전용 가능 여부를 조회할 수 있습니다.

② 제출해야 할 필수 서류 목록

구분	서류명	비고
기본 서류	산지전용허가신청서, 사업계획서	필수 제출
위치·설계 서류	지적도, 위치도, 설계도면, 배수계획도	실제 측량도 포함
환경 관련 서류	환경보전계획서, 복구계획서	필수
법적 서류	토지등기부등본, 토지이용계획확인서	최신본 제출
비용 관련 서류	대체산림자원조성비 계산서	납부 전 검토용

⚠️ 서류가 누락되거나 형식이 맞지 않으면 심사 보류 또는 반려될 수 있으므로, 전문 설계업체나 측량사 도움을 받는 것이 안전합니다.

③ 현장조사 및 관계기관 협의

허가신청이 접수되면, 관할청은 다음 사항을 중심으로 현장조사를 진행합니다.

토질 및 지형 안정성 검토
토사유출 및 배수로 계획 확인
인근 하천·도로·주민 민원 발생 가능성 평가
환경보전계획의 적정성 판단

또한 필요 시, 국토부·환경부·지자체 도시계획과 등 다른 행정기관과의 협의 절차가 추가됩니다. 이 단계에서 환경 훼손 우려나 안전성 부족이 확인되면 허가가 거부될 수 있습니다.

④ 허가 승인 및 대체산림자원조성비 납부

심사에 통과하면 산지전용허가서가 교부되며, 이후 대체산림자원조성비를 납부해야 합니다. 이 비용은 전용면적, 용도, 경사도 등에 따라 산정되며, 납부 후에야 착공이 가능합니다. 납부 금액은 산림청 산지정보시스템 또는 지자체 산림과에서 계산서를 발급받을 수 있습니다.

💡 조성비는 허가서 교부 전후로 납부 시기가 달라질 수 있으므로, 관할청 안내문 확인이 필수입니다.

⑤ 착공 및 복구계획 이행

허가서 교부 후 공사를 착수할 때는 다음 사항을 반드시 준수해야 합니다.

허가 범위를 초과한 절토·성토 금지
토사유출 방지시설(배수로, 침사지 등) 설치
복구계획에 따른 식생복원 및 경사면 보호 의무 이행
공사 완료 후 복구완료신고서 제출

⚠️ 허가 조건을 위반하거나, 복구의무를 이행하지 않으면 원상복구 명령 및 과태료(최대 1천만 원)가 부과됩니다.

⏰ 산지전용허가 처리기간

일반 민간사업: 약 30일 이내 (평균 3~4주)
공익 목적 사업: 20일 내외로 단축 가능
관계기관 협의 필요 시: 최대 60일까지 연장 가능

⏳ 서류 보완 기간은 처리기간에서 제외되므로, 서류 완성도가 중요합니다.

산지전용허가 실무 팁

산지전용 비용(대체산림자원조성비)

산지전용허가 시 납부해야 하는 대체산림자원조성비는 면적·용도에 따라 다릅니다. 2025년 기준 대략적인 단가는 다음과 같습니다.

전용 용도	1㎡당 단가(평균)	비고
주택용지	약 6,000~9,000원	경사도 및 입지에 따라 변동
공장·창고	약 9,000~12,000원
태양광 설치	약 15,000원 내외	환경 훼손 우려로 가장 높은 단가
도로·공공시설	약 3,000~5,000원	일부 감면 가능

👉 감면 대상: 공익목적 시설, 재해복구용, 국방·치안시설 등은 전부 또는 일부 감면 가능

허가 처리 기간 및 유효기간

구분	기간
처리 기간	약 30~60일
허가 유효기간	2년 (착공 후 연장 가능)
공사 완료 후 준공신고	필수

위반 시 불이익

무단 산지전용 시 다음과 같은 제재가 부과됩니다.

원상복구 명령
징역 5년 이하 또는 벌금 5천만 원 이하
미복구 시 강제 복구 및 비용 징수

결론 및 추가 정보

산지전용허가는 단순한 개발 허가 절차가 아니라, 환경 보전과 토지의 공익적 가치를 함께 고려해야 하는 행정 절차입니다. 따라서 사전 입지검토와 전문가 자문을 거쳐, 허가 대상·조건·비용을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. 특히, 보전산지·경사도 제한·공익지역 여부를 미리 점검하면 불필요한 시간과 비용을 줄일 수 있습니다.

내용 요약

산지전용허가는 산림을 다른 용도로 변경하기 위해 필요한 행정 절차로, ‘산지관리법’에 따라 관할 관청의 허가를 받아야 합니다. 허가 대상은 주택·공장·태양광·공공시설 등이며, 대체산림자원조성비 납부와 환경보전대책이 필수입니다. 절차는 사전검토 → 신청서 제출 → 현장조사 → 허가통보 순으로 약 30~60일 소요됩니다. 보전산지나 경사도 25도 이상 지역은 전용이 제한되며, 무단 전용 시 형사처벌과 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

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