2025년부터 간주임대료 제도가 변화됨에 따라, 보증금 과세 대상 및 계산방식이 더욱 복잡해졌습니다. 본문에서는 새롭게 적용되는 간주임대요율과 과세 조건을 중심으로, 실전 계산 방법과 절세 팁까지 체계적으로 안내드립니다.
간주임대료 제도 개념
간주임대료는 임대인이 보증금 또는 전세금을 받은 경우, 그 금액을 단순히 예금 수익으로 간주해 임대수입으로 계산하는 제도입니다. 실제로 이자를 받지 않더라도 세법상 “가정 이자수익”을 추정하여 과세하는 방식입니다. 이 제도는 소득세법 제25조 및 소득세법 시행령 제53조에 근거하고 있으며, 주택임대사업자의 총수입금액 산정 방식에 특례를 둡니다.
이 제도는 주로 다음 조건을 만족하는 경우에 적용됩니다.
- 임대주택을 3채 이상 보유한 경우 (부부 합산 기준 포함)
- 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우
- 적용 시 보증금 등의 “적수”를 산정하고, 그 초과분에 대해 계산한 금액을 총수입에 포함
다만, 소형주택(주거전용 면적 40㎡ 이하이거나 기준시가 2억원 이하인 주택)은 2026년 12월 31일까지 주택 수 산정에서 제외되는 특례가 있습니다.
간주임대료 계산 방법
간주임대료는 임대사업자의 보증금에 대해 발생하는 것으로 간주되는 이자 수익을 세법상 임대소득으로 계산하는 제도입니다. 즉, 실제 이자를 받지 않더라도 보증금 규모에 비례해 과세 대상 수입으로 산정하는 방식입니다.
간주임대료 기본 계산 공식
간주임대료 = (보증금 등 – 3억원) × 60% × (임대기간 ÷ 365) × 정기예금이자율 – 금융수익
- 보증금 등 – 3억원 → 보증금 총액 중 과세기준 초과 금액
- 60% → 보증금의 운용 가능 비율로 정해진 세법상 고정치
- 임대기간 ÷ 365 → 실제 임대기간에 따른 일할 계산
- 정기예금이자율 → 국세청이 매년 고시하는 간주임대요율 (2025년 기준 3.5%)
- 금융수익 차감 → 장부신고 시 실제 발생한 이자·배당금 등을 차감 가능
💡 예를 들어, 보증금이 5억원이고 임대기간이 1년인 경우, 간주임대료 = (5억 – 3억) × 0.6 × (365 ÷ 365) × 0.035 = 4,200,000원
간주임대료 계산 적용 순서
간주임대료는 단순히 공식을 적용하는 것이 아니라, 임대주택별·보증금별로 다음 단계에 따라 체계적으로 산출해야 합니다.
| 단계 | 계산 항목 | 설명 |
|---|---|---|
| ① | 보증금 총액 파악 | 임대 중인 모든 주택의 보증금 합계액 산정 |
| ② | 비과세 한도 차감 (3억원) | 보증금 합계액에서 3억원 차감 |
| ③ | 보증금 운용비율 적용 (60%) | 세법상 60%를 곱하여 실제 운용 가능한 자금 추정 |
| ④ | 임대기간 반영 (일할 계산) | 임대일수를 기준으로 365일(또는 윤년 366일)로 나누어 계산 |
| ⑤ | 정기예금이자율 적용 (3.5%) | 해당 과세연도 고시된 이자율을 곱함 |
| ⑥ | 금융수익 차감 (선택) | 장부신고 시 실제 이자수익 등을 차감 가능 |
| ✅ | 최종 간주임대료 확정 | 각 주택별 간주임대료를 합산해 총수입금액에 포함 |
간주임대료 산출 시 유의사항
- 보증금 적수(일수 × 금액)는 기간별로 정확히 구분해야 함
- 여러 주택이 있는 경우, 보증금이 큰 주택부터 순서대로 3억원 차감
- 금융수익 차감은 장부신고자만 가능 (추계신고자는 제외)
- 윤년(366일)에는 분모를 366으로 적용
- 공동명의 임대 시에는 전체 금액을 계산 후 지분 비율에 따라 배분
간주임대료 계산 예시
| 구분 | 보증금 | 과세 제외 금액 | 운용비율(60%) | 임대기간 | 이자율(3.5%) | 산출 간주임대료 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A주택 | 4억원 | 3억원 | 0.6 | 1년(365일) | 0.035 | (1억 × 0.6 × 0.035) = 2,100,000원 |
| B주택 | 2억원 | 0 | 0.6 | 1년(365일) | 0.035 | (2억 × 0.6 × 0.035) = 4,200,000원 |
| 총합 | – | – | – | – | – | 6,300,000원 |
※ 이처럼 간주임대료는 단순한 공식 계산이 아니라, 보증금 총액·기간·변동·신고유형 등을 종합 고려해야 정확하게 산출됩니다. 임대사업자는 매년 국세청 고시 이자율과 보증금 변동 내역을 반드시 확인하고 신고 준비를 해야 합니다.
2025년 간주임대요율 및 변화 포인트
2025년에는 간주임대요율이 3.5%로 설정되어 있습니다. 이 요율은 향후 법령 개정이나 기획재정부 고시에 따라 변동될 수 있으며, 예컨대 2026년 기준 간주임대요율은 3.1%로 조정 예정이라는 안내도 있습니다.
변화 포인트를 요약하면 다음과 같습니다.
| 구분 | 변화 내용 | 비고 |
|---|---|---|
| 과세 범위 확대 | 보증금 초과분 과세 적용 확대 | 보증금 규모가 큰 임대주택자 영향 ↑ |
| 적용 요율 조정 | 2025년 3.5% → 2026년 3.1% 예정 | 법령·고시 확인 필요 |
| 소형주택 제외 특례 유지 | 2026년까지 소형주택은 주택 수에서 제외 | 단, 월세 수입은 과세 대상 포함 |
※ 이처럼 2025년부터 간주임대료 적용 대상과 요율 변화가 예고되므로, 임대사업자는 사전 대응이 필요합니다.
공동명의 임대 및 부부 합산 처리
공동명의 주택이나 부부 공동 임대의 경우, 다음과 같은 처리 원칙이 적용됩니다:
- 공동명의 주택은 먼저 공동사업으로 보고 1명의 거주자로 간주해 간주임대료를 계산한 뒤, 지분 비율로 수입을 분배합니다.
- 단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼재할 경우, 해당 주택별로 별도 계산한 뒤 합산 처리합니다.
- 부부 합산 주택 수 판단 시, 소형주택 제외 규정 등은 각각 거주자 기준으로 적용할 수 있습니다.
간주임대료 주의 사항
장부신고 vs 추계신고
- 장부신고 시 금융수익 차감을 허용
- 추계신고 시 금융수익 차감을 하지 않고 간주임대료를 산정
소형주택 특례 확인
- 주거전용 면적 40㎡ 이하 또는 기준시가 2억원 이하인 주택은 2026년까지 주택 수 산정 대상에서 제외
- 다만 월세 수익은 과세 대상
정기예금이자율 확인
- 간주임대요율(정기예금이자율)은 매년 변동 가능
- 해당 과세연도 고시 이자율을 반드시 확인
계약서·보증금 변동 기록 유지
- 보증금 변동이 있는 경우 계약서 및 변경 내역을 기록해 구간별 계산이 가능해야 합니다.
- 공동명의의 경우 지분 비율 및 명의 분배 증빙자료 확보
절세 전략 활용
- 임대주택 수를 2채 이하로 유지하거나 보증금 규모를 적정하게 조정
- 보증금 대비 월세 비중을 높이는 전략
- 소형주택 활용 — 월세 수입 중 절세 가능한 구조 고안
절세 팁과 사례
- 보증금이 적정 수준을 초과하지 않도록 조정
- 월세 수입 비율을 높여 간주임대료 영향 완화
- 소형주택 활용: 소형주택을 임대하면 주택 수 산정에서 제외되므로 간주임대료 적용을 피할 가능성
- 공동명의 활용: 지분 조정 등을 통해 과세 부담 분산
- 계약 갱신 시 보증금 상승 제한: 보증금 변화가 크면 간주임대료 부담이 급증하므로 주의
결론 및 추가 정보
결론적으로, 간주임대료는 임대사업자의 보증금 운용 이익을 과세하기 위한 제도로, 보증금 3억 원 초과분에 대해 정기예금이자율(2025년 3.5%)을 적용해 계산됩니다. 단순 계산이 아니라 보증금 변동, 임대기간, 신고 유형에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 정확한 세금 신고를 위해 매년 고시되는 이자율과 세법 기준을 확인해야 합니다. 특히 장부신고자는 금융수익 차감으로 절세 효과를 누릴 수 있습니다.
관련 링크
내용 요약
2025년부터 간주임대료 제도는 보증금 과세 범위 확대와 요율 변경 등 주요 변화가 적용됩니다. 간주임대료란 임대인이 보증금을 예금에 예치했을 경우 얻을 수 있는 이자 수익을 가정해 임대수입으로 잡는 제도입니다. 일정 요건(주택 수, 보증금 액수 등)을 만족할 경우 보증금 초과분의 60%에 정기예금이자율을 곱해 산출합니다. 2025년 기준 간주임대요율은 약 3.5%로 적용되며, 보증금 등의 적수 계산·차감 방식, 임대기간 구분 처리, 공동 명의 임대 등에 유의해야 합니다.