전세사기 당했을 때는 적발 즉시 행동하면 피해 회복 가능성이 크게 높아집니다. 본문에서는 유형별 전형적 수법과 확정일자·전세보증보험·임차권등기명령 등 우선 적용해야 할 실무 대처 순서, 경찰·HUG·법률 지원 활용법을 단계별로 정리합니다.
전세사기 당했을 때
전세사기 발생 시 우선 원칙은 증거 확보 → 대항력·확정일자 확보(가능하면) → 즉시 신고(형사) 및 행정·보험(민사) 절차 병행 → 법률지원·민사적 가압류/소송→ 경매 배당 신청의 흐름입니다. 형사 절차는 가해자 처벌과 추가 피해 방지에 중요하고, 민사·행정 절차는 보증금 회수 가능성과 우선순위를 결정합니다.
전세사기 주요 유형과 특징
아래는 현장에서 자주 만나는 전형적 유형과 위험 신호입니다.
- 깡통전세(과다 전세가율): 시세 대비 전세금이 과도하게 높은 경우 임대인이 담보대출을 받아 선순위 채권이 있는 경우
- 이중계약·이중전대: 같은 물건에 다수의 계약 또는 전대가 존재
- 명의신탁·차명·무권리 임대: 임대인이 소유권자 아님(바지·차명) 또는 신탁·담보 설정 숨김
- 근저당·담보 설정 후 무통보: 계약 후 임대인이 추가 대출을 받고 우선순위 채권을 설정
- 허위매물·불법건축물로 인한 권리 제한: 건물 자체의 법적 하자(증축·무허가 등)
전세사기 유형별 대처방법
전세사기 피해를 입었을 때는 사기 유형별로 다른 대응 전략이 필요합니다. 공통적으로는 계약서·계좌이체 내역·등기부등본 등 증거 확보가 최우선이며, 이후 확정일자·전입신고·임차권등기명령·전세보증보험(HUG/SGI) 신고 절차를 병행해야 합니다.
깡통전세(시세 대비 과도한 전세금) 대응법
전세가율이 80~90% 이상으로, 임대인이 담보대출을 과다하게 설정한 경우
- 등기부등본 확인: 근저당, 가압류, 담보 설정 여부 확인
- 계좌이체 내역 확보: 계약금·중도금·잔금 내역 기록
- 전세보증보험(HUG/SGI) 가입 확인 및 신청
- 가압류 신청: 법률 상담 후 임대인 재산 보전 조치
추가 조치: HUG 피해접수, 변호사 상담, 민사소송 준비
이중계약(동일 주택 중복 계약) 대응법
동일 주택에 다수 임차인이 계약되어 있는 경우, 계약 순서에 따라 피해 발생
- 계약서 원본과 이체 내역 스캔
- 즉시 경찰 신고(사기 혐의 고소)
- 등기부등본 확인 후 임차권등기명령 신청
- 피해자 공동 대응 조직 시 참여
추가 조치: 민사소송, HUG 피해확인서 발급
명의신탁·차명 임대 대응법
임대인이 실제 소유자가 아니거나, 소유권이 차명으로 되어 있음
- 등기부등본 확인, 소유권 확인
- 사기죄 형사고소 접수
- 계약서·계좌 내역 증거 확보
추가 조치: HUG 전세피해지원센터 신고, 민사 소송 및 가압류 진행
근저당 설정 후 전세 계약 대응법
임대인이 계약 후 근저당권을 설정하여 선순위 채권자가 존재
- 등기부 등본 스크린샷 확보
- 가압류 및 임차권등기명령 신청
- 전입신고와 확정일자 확인으로 우선변제권 확보
추가 조치: HUG 신고, 법률 상담 및 민사소송 준비
불법건축물(무허가·증축) 대응법
건축물 자체의 법적 하자가 존재, 계약 무효 가능
- 건축물대장 열람, 관할 구청 확인
- 계약 해지 요구 및 손해배상 청구
- 계약서·이체 내역 증거 확보
추가 조치: 법률 구조 신청, 민사소송 진행
| 전세사기 유형 | 즉시 조치 | 48시간 내 추가 조치 | 우선 키워드 활용 |
|---|---|---|---|
| 깡통전세 | 등기부 확인, 계좌내역 확보 | 전세보증보험 가입, 가압류 | 깡통전세, 전세보증보험 |
| 이중계약 | 계약서·계좌증거 확보, 경찰 신고 | 임차권등기명령, 공동대응 | 이중계약, 경찰 신고 |
| 명의신탁·차명 | 소유권 확인, 형사고소 | HUG 신고, 민사소송 | 명의신탁, 차명임대 |
| 근저당 설정 후 | 등기부 스크린샷, 가압류 | 전입·확정일자, 민사소송 | 근저당, 임차권등기명령 |
| 불법건축물 | 건축물대장 확인, 계약 해지 | 손해배상 청구, 법률 상담 | 불법건축물, 손해배상 |
기타 주요 대응방법
증거 수집 – 반드시 보관할 것
- 계약서 원본(임대인 서명, 주민등록번호·주소 기재 확인)
- 계좌이체 내역(이체 일시·계좌번호), 영수증, 문자·카톡 대화 기록 스크린샷
- 등기부등본(등기 접수일·근저당·가압류 상태), 건축물대장, 토지대장
- 확정일자 부여 서류, 전입신고 확인서
증거는 형사 고소·민사소송·보험신청의 핵심입니다.
확정일자·전입신고·우선변제권
확정일자와 전입신고로 대항력을 확보하면, 임대인이 이후 설정한 근저당보다 우선해 전세보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권을 얻습니다. 따라서 계약 체결 즉시 확정일자(동 주민센터 또는 전자증명)와 전입신고를 반드시 하세요. 이 조치는 전세사기 발생 시 보증금 회수 가능성을 실질적으로 높입니다.
전세보증보험(HUG·SGI)과 전세피해지원센터 활용
전세보증보험은 임대인의 채무·담보 상태와 관계없이 보험을 통해 보증금을 보호받는 수단입니다. 전세사기 피해가 의심되면 HUG(안심전세포털)의 전세피해지원센터에 피해 접수하고 피해확인서 발급을 신청하면 이후 소송·행정지원에서 유리합니다. HUG·지방자치단체의 피해지원·법률상담을 즉시 활용하세요.
형사신고(경찰) vs 민사조치(가압류·소송) – 병행이 원칙
전세사기는 사기죄로 형사 고소가 가능합니다. 형사 수사로 가해자 처벌을 추진하되, 민사적 보전(가압류·전세권·임차권등기명령 등)을 병행해 재산을 묶어 두는 것이 중요합니다. 형사 처분과 민사 배당 우선순위는 별개로 움직이므로 둘을 동시에 진행해야 회수 가능성이 올라갑니다.
임차권등기명령(임차권보전)의 활용
임차권등기명령은 임차인의 대항요건을 법원에 등기해 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지하게 해주는 절차입니다. 보증금 반환이 불가능한 위기 상황에서 임차권등기명령을 통해 권리관계를 확실히 해 두면 후속 경매 배당에서 우위를 점할 수 있습니다. (비용과 절차는 법원·변호사 상담 필요)
결론 및 추가 정보
전세사기 발생 시 증거 확보(계약·이체·카톡 등)가 최우선이며, 동시에 경찰 신고와 확정일자·전입신고로 대항력을 확보하고 HUG 전세피해지원센터와 법률구조를 긴급히 연결하는 것이 피해 회복의 골든타임입니다. 유형별로 특화된 조치를 빠르게 병행하면 보증금 회수 확률을 크게 끌어올릴 수 있습니다.
관련 링크
- 안심전세포털 – 전세피해지원센터(피해접수 안내)
- HUG: 우선변제권·대항력 설명 페이지
- 서울시: 전세 사기 예방 체크리스트(계약 전 확인사항)
- 법률구조·지원 안내(찾기쉬운 생활법령정보)
- 전세사기 사례·해설(은행/금융정보 기사)
내용 요약
전세사기는 수법이 다양하지만 대응 원칙은 동일합니다. 우선 현상 확인 → 경찰 신고 및 증거 확보 → 확정일자·전입신고·전세보증보험·임차권등기명령 등으로 우선변제권 확보 → HUG(전세피해지원센터)·법률구조·민사소송·가압류 등으로 회수 시도 → 최종적으로 경매 배당·소송 등으로 보증금을 회수합니다. 각 유형(깡통전세·이중계약·신탁·명의신탁·근저당 설정 등)에 맞춘 구체적 증거·절차와 우선 순위(형사 신고, 임차권보전, 보험·지원 활용)를 제시합니다. 실무 팁으로는 등기부·등본 확인, 확정일자 확보, 전세보험 가입 조건 명시, 계약서 특약 삽입을 권합니다.
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