전세 재계약 시 주의사항: 꼭 알아야 할 법적 포인트

전세 재계약은 임차인의 주거 안정과 재정 안정을 위한 중요한 결정이라 주의해야 할 사항이 많습니다. 계약갱신청구권, 전세금 증액 제한, 보증금 반환 안전장치 등 전세 재계약 시 주의사항을 체계적으로 안내드립니다.

계약갱신청구권

계약갱신청구권이란? 주거 안정의 첫걸음

계약갱신청구권은 임차인이 기존 전세 계약이 끝난 뒤, 한 번 더 계약을 연장할 수 있는 권리입니다. 2020년 개정된 주택임대차보호법에 따라 보장되며, 임차인은 최초 2년 계약 이후 추가 2년간 거주를 보장받을 수 있습니다.

행사 시기와 절차

행사 가능 기간: 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지
행사 방식: 전화보다는 문자, 이메일, 내용증명 우편 등 기록이 남는 방식 권장
효력: 임대인이 정당한 사유가 없다면 거절 불가

임대인이 거절할 수 있는 예외 사유

임차인의 권리가 강력하게 보장되지만, 임대인이 정당한 사유를 제시하는 경우 거절할 수 있습니다.

임대인 본인이나 직계가족의 실거주 필요
임차인의 계약 위반(무단 전대, 보증금 미납 등)
건물 철거·재건축 계획이 확정된 경우

임차인이 꼭 지켜야 할 포인트

계약 종료일 6개월~2개월 전 반드시 통지해야 함
기간을 놓치면 계약갱신청구권 소멸
가능하면 내용증명 발송으로 법적 효력 확보
전세금 증액 시 법정 상한(5%)을 초과하지 않도록 확인

전세금 증액 제한

전세금 증액 제한이란? 5% 룰 이해하기

전세 재계약 시 임대인이 보증금을 마음대로 올릴 수 없도록 정한 제도입니다.
주택임대차보호법에 따라 계약갱신청구권을 행사한 경우, 임대인은 기존 보증금의 최대 5%까지만 증액 가능합니다. 이는 임차인의 주거 안정과 과도한 전세금 인상을 방지하기 위한 중요한 장치입니다.

5% 룰 계산 방법

보증금 증액 상한선은 간단히 계산할 수 있습니다.

기존 보증금	최대 인상 가능액 (5%)	재계약 시 보증금 상한
1억 원	500만 원	1억 500만 원
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원

👉 예시: 기존 보증금이 2억 원이라면, 임대인은 최대 1,000만 원까지만 증액할 수 있으며, 이를 초과하는 요구는 법적으로 무효입니다.

지역별 조례에 따른 차이

일부 지자체에서는 서민 주거 안정을 위해 5%보다 더 낮은 상한선을 두기도 합니다. 따라서 거주 지역의 조례를 확인하는 것이 중요합니다.

서울, 수도권: 기본적으로 5% 적용
일부 지방자치단체: 3%~4% 제한 가능 (지자체별 조례 확인 필요)

임차인이 반드시 확인해야 할 포인트

계약갱신청구권 행사 시만 5% 룰 적용
신규 계약의 경우에는 시세에 따라 자유롭게 책정 가능
임대인이 법정 한도를 초과한 증액을 요구하면 내용증명으로 대응 가능
필요하다면 분쟁조정위원회나 법률구조공단을 통해 해결 가능

전세 계약서 재작성

주택임대차표준계약서 다운로드

전세 재계약 시 계약서를 다시 작성해야 하는 이유

전세 재계약은 단순히 말로만 합의해서는 법적 보호를 받기 어렵습니다. 보증금, 계약 기간, 특약사항 등 핵심 내용을 새로운 계약서에 명확히 기재해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 계약갱신청구권을 행사했더라도, 계약 조건이 변경된다면 반드시 재작성하는 것이 안전합니다.

전세 계약서에 반드시 포함해야 할 항목

전세 계약서를 작성할 때는 다음 항목들을 빠짐없이 확인해야 합니다.

필수 항목	작성 내용	체크 포인트
보증금	증액 여부와 최종 금액 명시	구두 합의 금지, 정확한 금액 기재
계약 기간	시작일·종료일 기재	2년 기본, 합의 시 단기 가능
특약사항	수리 책임, 관리비 부담 등	추후 분쟁 가능성 높은 부분 기재
당사자 정보	임대인·임차인 성명, 연락처	공동명의 시 전원 서명 필수
공인중개사 정보	중개 시, 등록번호·서명 포함	중개수수료 확인
서명 및 날인	임대인·임차인 모두 서명	도장 또는 전자서명 가능
계약서 수	동일한 계약서 2부 작성	각자 1부씩 보관 필수

계약서 작성 시 유의사항

공동명의 건물: 임대인이 둘 이상일 경우 반드시 모든 명의인의 서명·날인 필요
구두 합의 금지: 법적 효력이 약하므로 반드시 계약서에 기재
날짜 누락 방지: 계약일, 시작일, 종료일 모두 명확히 표기
중개업소 이용 시: 등록된 공인중개사 여부 확인

임차인을 위한 체크리스트

계약서 2부 작성 및 각자 보관
보증금·기간·특약사항 반드시 확인
서명·날인 누락 없는지 검토
확정일자 부여 및 전입신고 재확인

기타 주의사항

보증금 반환 대비 – 안전장치 마련

재계약 전에 반드시 보증금 반환의 안전성을 확보하는 것이 중요합니다.

전세금반환보증보험 가입: HUG(한국주택금융공사), SGI서울보증 등에서 보증금 침해 시 보험사가 먼저 보상
임대인 신용 조회: 등기부등본을 통해 근저당권, 세금 체납, 경매 이력 등을 확인
확정일자 및 전입신고 재확인: 재계약 시점에 다시 한 번 확인하여 권리 우선순위를 확보

계약 기간 설계 – 전략적으로 접근하자

일반적으로 2년 계약이 일반적이지만, 계획에 따라 1년, 3년 등 유연하게 설계할 수 있습니다.

장기 거주 계획 시: 2년 이상 명확히 합의
이사 계획이 있다면: 단기 계약 고려
임대인의 실거주 계획이 불확실한 경우: 계약 불발 가능성 대비해 기간 조정 필요

전문가 상담이 필요한 경우

아래 상황이라면 반드시 전문가(법무사, 공인중개사, 변호사) 상담 권장

실거주 거절이지만, 실제 입주 계획이 의심될 경우
임대인이 경매나 채무 위험이 있는 경우
시세 파악이 어려운 다세대주택, 빌라의 경우 허위 시세 우려가 있는 경우

결론 및 추가 정보

결론적으로 전세 재계약은 단순한 연장이 아니라 임차인의 권리를 지키고 보증금을 안전하게 보호하기 위한 중요한 절차입니다. 계약갱신청구권 행사 시기, 전세금 증액 제한(5% 룰), 계약서 재작성, 보증금 반환 안전장치까지 꼼꼼히 확인해야 안정적인 거주와 재산 보호가 가능합니다.

내용 요약

전세 재계약 시에는 반드시 계약갱신청구권 행사 기간을 놓치지 않아야 하며, 전세금 증액은 법정 상한인 5% 내로 제한된다는 점을 기억하세요. 재계약할 때는 계약서에 보증금, 계약 기간, 특약사항, 서명 등 필수사항을 명확히 기재하고, 보증금 반환을 대비해 전세금반환보증보험 가입, 등기부등본 확인, 확정일자 및 전입신고를 재확인해야 합니다. 또한, 임대인이 실거주를 이유로 거절하거나 경매 등 위험이 있을 경우 전문 상담을 받는 것이 안전합니다.

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