종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택과 토지의 공시가격을 합산해 일정 금액을 초과하면 부과되는 세금입니다. 이 글에서는 과세대상, 납부기한, 납부방법을 전문가 관점에서 실무 중심으로 정리했습니다.
종합부동산세?
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준으로 보유한 주택·토지의 공시가격을 유형별로 합산해 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 과세하는 국세입니다.
- 과세기준일: 매년 6월 1일 현재 보유 현황으로 판정합니다. (즉, 6월 1일에 등기·소유 여부가 중요)
- 1차로 지방자치단체에서 재산세를 부과하고, 2차로 주소지 관할 세무서가 종부세를 부과합니다. 실무적으로 공시지가·재산세 과세표준을 먼저 확인하세요.
종합부동산세 과세대상
종합부동산세 과세대상은 매년 6월 1일 기준으로 주택·토지를 일정 금액 이상 보유한 사람입니다. 즉, 재산세 납세의무자 중 공시가격 합계가 일정 기준을 초과하면 종부세 부과 대상이 됩니다.
주택분 과세대상
- 대상자: 국내에 주택(아파트, 단독주택, 다가구 등)을 소유한 개인 또는 법인
- 기준 금액: 공시가격 9억 원 초과(1세대 1주택자는 12억 원 공제 적용 가능)
- 포함 범위: 주택 본체와 부속토지 포함
- 과세기준일: 6월 1일 현재 주택 소유자가 과세대상
- 유의사항: 부부 공동명의의 경우 지분별로 과세되며, 합산 여부에 따라 세액이 달라질 수 있음
💡 1세대 1주택자는 거주 목적과 기간, 공시가격 요건을 충족하면 12억 원까지 기본공제를 받을 수 있어 종부세 부담이 줄어듭니다.
토지분 과세대상
종합부동산세는 토지 유형에 따라 과세기준이 다릅니다.
✔ 종합합산토지
- 대상: 나대지, 잡종지 등 비사업용 토지
- 기준금액: 전국의 공시가격 합계 5억 원 초과 시 과세
✔ 별도합산토지
- 대상: 상가·사무실 등 건물에 딸린 영업용 토지
- 기준금액: 공시가격 합계 80억 원 초과 시 과세
⚠ 같은 사람이 여러 지역에 토지를 보유해도 전국 단위로 합산해 계산합니다.
법인 및 비거주자 과세대상
- 법인 보유 자산: 법인이 소유한 주택·토지도 종부세 대상이며, 공제 혜택이 개인보다 제한적입니다.
- 비거주자: 국내에 부동산을 소유한 외국인(비거주자)도 동일한 기준으로 종부세가 부과됩니다.
- 법인 과세 특례: 법인이 주택을 다수 보유한 경우 별도의 중과세율이 적용될 수 있습니다.
과세 제외 대상(비과세·감면)
- 임대사업자 등록 주택, 공공임대주택, 문화재 지정 주택 등 일부는 감면 또는 비과세 대상입니다.
- 공시가격이 낮거나 주거 목적이 아닌 토지는 과세대상에서 제외될 수 있습니다.
- 세부 기준은 매년 세법 개정에 따라 달라지므로, 반드시 해당 연도의 국세청 종합부동산세 안내를 확인해야 합니다.
| 구분 | 과세대상 | 공시가격 기준 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 주택 | 개인·법인 보유 주택 | 9억 초과 (1세대1주택 12억 공제) | 주택+부속토지 포함 |
| 종합합산토지 | 나대지·잡종지 등 비사업용 토지 | 5억 초과 | 전국 합산 기준 |
| 별도합산토지 | 상가·사무실 부속 토지 | 80억 초과 | 영업용 포함 |
| 법인 | 법인 보유 주택·토지 | 동일 기준 | 중과 가능성 있음 |
📌 종합부동산세는 단순히 고가 부동산을 가진 사람만의 세금이 아닙니다. 공시가격 합계, 보유 목적(주거 vs 영업), 세대 구분(1세대1주택 여부), 법인 명의 여부에 따라 과세 여부가 달라집니다. 매년 공시가격이 발표된 후 자신의 자산이 종부세 기준을 넘는지 반드시 점검하는 것이 중요합니다.
종합부동산세 납부기한
종합부동산세 납부기한은 매년 동일하게 적용되며, 기한을 놓치면 가산세가 부과됩니다. 특히 납부세액이 일정 금액을 초과하면 분납(분할 납부)이 가능하므로, 납부 전에 본인의 세액을 확인하는 것이 중요합니다.
종합부동산세 기본 납부기한
- 납부기간: 매년 12월 1일 ~ 12월 15일
→ 국세청에서 11월 하순경 납세고지서를 발송하며, 기간 내 납부하지 않으면 연체이자가 발생합니다. - 기한 연장: 납부기한이 토요일·공휴일일 경우, 다음 영업일로 자동 연장됩니다.
- 납부대상자: 6월 1일 기준 과세대상자로 결정된 개인 및 법인
💡 고지서 수령 후 바로 납부하지 말고, 홈택스(전자고지) 또는 위택스 납부기록을 통해 세액·계좌를 재확인하세요. 일부 납세자는 부동산 소유 비율이나 주소지 착오로 고지가 중복되는 경우가 있습니다.
종합부동산세 납부 세액별 분납 규정
종합부동산세는 납부금액이 일정 금액 이상이면 분납이 허용됩니다. 분납 제도를 활용하면 납세자의 자금 부담을 줄일 수 있습니다.
| 구분 | 납부세액 | 분납 가능 금액 | 분납 기한 |
|---|---|---|---|
| 250만 원 이하 | 전액 일시 납부 | 해당 없음 | 12월 15일 |
| 250만 원 초과 ~ 500만 원 이하 | 일부 분납 가능 (절반 이하) | 분납 신청일 기준 2개월 이내 | 익년 2월 중순까지 |
| 500만 원 초과 | 세액의 50% 이내 분납 가능 | 고지서 수령 후 2개월 이내 | 익년 2월 15일 전후 |
💡 분납 금액과 납부 시점은 국세청 고지서에 명시되며, 납세자가 별도 신청하지 않아도 자동 분납 안내가 표시됩니다.
종합부동산세 분납 신청 절차
- 홈택스 로그인 → [신고/납부] → [납부할 세액 조회] → [분납 신청] 클릭
- 고지내역에서 분납 대상 선택 후 분납 금액 입력
- 납부 예정 금액 및 일정 확인 → 전자납부 진행
- 분납 기한까지 잔여세액 납부 완료
⚠ 분납 신청은 고지서 발행일 이후 가능하며, 납부기한 내 1차 납부를 완료해야 2차 분납이 인정됩니다.
납부 지연 시 불이익: 가산세 부과
- 납부지연 가산세: 미납 금액의 하루당 일정 비율(연 9% 상당)이 부과됩니다.
- 체납처분: 장기 체납 시 예금압류, 부동산 압류 등 행정조치가 이뤄질 수 있습니다.
- 예방 팁: 납부가 어려운 경우, 납부기한 전에 분납 또는 납기 연장 신청을 하는 것이 현명합니다.
분납 시 유의사항
- 분납 신청 후에도 납부기한 내 1차분을 반드시 납부해야 효력이 발생합니다.
- 2차 분납을 미납할 경우, 전체 세액에 대해 가산세가 적용됩니다.
- 신용카드 납부는 일부 제한될 수 있으므로, 계좌이체 또는 전자납부번호 납부를 권장합니다.
- 국세청 고지서 또는 홈택스 고지내역에서 “분납대상” 문구를 반드시 확인하세요.
종합부동산세 납부방법
종합부동산세 납부는 국세청 홈택스·은행·카드납부 등 다양한 방법으로 가능하며, 고지서 기준일(매년 12월 1일경) 이후 바로 납부가 시작됩니다. 납부기한 내에 미납 시 가산세가 부과되므로 기한을 반드시 지켜야 합니다.
국세청 홈택스 온라인 납부
- 홈택스(www.hometax.go.kr) 접속 → [조회/발급] → [고지·납부] → [국세 납부] 메뉴 선택
- ‘종합부동산세’를 선택해 전자납부번호로 조회 후 납부
- 인터넷뱅킹, 계좌이체, 간편결제(카카오페이·토스) 등으로 즉시 납부 가능
- 로그인 불가 시 ‘전자납부번호’만으로도 비회원 납부 가능
은행 창구 및 CD/ATM 납부
- 고지서에 표시된 전자납부번호 또는 OCR 번호로 전국 은행에서 납부 가능
- CD/ATM기에서 ‘지로납부 → 국세 → 전자납부번호 입력’ 후 현금카드·통장으로 결제 가능
- 납부 즉시 실시간 처리되어 연체 위험이 적음
신용카드 납부
- 홈택스 또는 카드사 홈페이지에서 납부 가능
- 일부 카드사는 무이자 할부(2~3개월) 지원
- 단, 카드 납부 시 결제 수수료(약 0.8~1%) 발생 가능
ARS 전화납부
- 국세청 자동응답시스템(☎126) → “납부서비스 → 전자납부번호 입력”으로 간단히 납부 가능
- 고령자나 비대면 이용이 어려운 경우 유용
종합부동산세 납부 실무 팁
- 고액 납부자는 분납제도를 활용해 6개월 이내 2회로 나눠 납부 가능
- 납부기한은 매년 12월 15일 전후, 기한 이후 납부 시 하루 0.025% 가산세 부과
- 납부 후에도 홈택스 ‘납부결과조회’ 메뉴에서 납부 여부를 반드시 확인
종합부동산세 관련 추가 정보
세액 계산(핵심 프로세스)
- 유형별로 공시가격 합계에서 공제금액(주택 9억·1세대1주택 예외 등, 토지 5억·80억 등)을 차감
- 과세표준에 세율을 적용해 산출세액을 계산(누진세율 구조)
- 재산세로 이미 부과된 금액 중 종부세 과세표준에 해당하는 부분을 공제(재산세 공제)
- 농어촌특별세 등 부가세제(종부세의 20%)를 더해 최종 납부세액 산출
⚠ 세액표와 누진구간(토지별·주택별)을 반드시 확인하고, 재산세 공제(중복부과 방지) 계산을 정확히 해야 누락·과다납부를 막을 수 있습니다.
절세·실무 체크리스트 (빠르게 확인할 것)
- 6월 1일 소유 현황을 정확히 파악했는가? (소유권 이전·등기일 유의)
- 공시가격 오류 의심 시 이의신청을 했는가? (공시지가 반영 여부 확인)
- 재산세 공제 등 중복부과 여부를 계산했는가?
- 납부세액이 250만 원 초과해 분납 요건이 되는지 확인했는가?
- 납부방법(홈택스·은행) 중 편리한 방법을 사전에 정했는가?
자주 묻는 질문(FAQ)
Q. 6월 1일 이후에 매도했는데 과세 대상인가요?
A. 과세기준일인 6월 1일에 보유하고 있으면 해당 과세연도 종부세 과세대상이 됩니다. 매도일이 6월 2일 등 이후라면 해당 연도 과세대상에 포함됩니다.
Q. 고지서가 오지 않으면 납부 안 해도 되나요?
A. 고지서가 오지 않았더라도 과세요건이 성립하면 납세의무가 발생합니다. 홈택스에서 본인 고지내역을 확인하고, 자진 신고·납부해야 합니다.
정책 변경·개편
세제개편은 연도별로 변동 가능성이 있으므로(공정시장가액비율·공시가격 현실화 등) 최신 보도자료·기획재정부 발표를 확인하세요. 2025년 세제개편 관련 보도자료·세부 규정은 기획재정부·국세청 공지에서 확인할 수 있습니다.
결론 및 추가 정보
종합부동산세는 6월 1일 기준 보유 현황과 공시가격이 핵심입니다. 실무적으로는 공시지가·재산세 부과내역을 확인해 종부세 과세표준을 정확히 산출하고, 납부기한(12월 1~15일)과 분납 규정을 미리 확인해 자금계획을 세우는 것이 가장 중요합니다. 의심사항이 있으면 홈택스 조회·국세상담(126)·세무사 상담을 병행하세요.
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내용 요약
종합부동산세(종부세)는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택·토지의 공시가격을 유형별로 합산해 공제금액을 초과하는 부분에 과세하는 국세입니다. 과세대상은 주택, 종합합산토지(공시가 합계 5억 초과), 별도합산토지(80억 초과)로 구분되며, 세액은 과세표준에 따른 누진세율과 재산세 공제를 통해 산출됩니다. 납부기간은 매년 12월 1~15일이며, 납부세액이 250만원 초과 시 분납이 가능합니다. 납부는 홈택스·은행 창구·ATM 등으로 이뤄지며, 공시가격·재산세 내역을 먼저 확인해 누락·오산을 방지해야 합니다.
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