2025년 기준 농지전용 허가 절차는 더욱 세분화되고 서류 요건도 강화되었습니다. 농지를 주택·창고·공장 등 비농업용으로 활용하려면 반드시 허가를 받아야 하며, 절차와 필요 서류를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
농지전용 허가란?
농지전용 허가는 농지(농업용 토지)를 비농업적 목적으로 전환하고자 할 때 필요한 행정 허가를 말합니다. 예컨대 주택, 상업시설, 공장 등의 건축을 계획할 경우, 해당 농지를 농업 외 용도로 바꾸려면 이 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다.
농지전용 허가 대상
- 농업진흥지역 외의 농지에서 비농업적 용도로 활용하려는 경우
- 농업 외 용도로 사용하려는 토지가 주거·상업·공업지역 외의 농지인 경우
농지전용 허가 제한
- 농업진흥지역 내 농지는 전용이 엄격히 제한되며, 공익 목적 또는 농업 관련 시설의 경우에만 예외적으로 허가됩니다.
- 군사시설 보호구역, 상수원보호구역 등에서는 전용 자체가 어렵거나 불가능합니다.
- 특정 지역 조례나 도시계획 규제에 따라 허가 거부 가능성이 있습니다.
농지전용 허가 절차 (2025년 기준)
농지전용 허가 절차는 농지를 비농업 용도로 전환하기 위한 핵심 행정 절차로, 단계별 진행 흐름을 정확히 이해해야 지연이나 반려를 방지할 수 있습니다.
1단계: 토지 이용 가능 여부 확인
농지전용 허가 신청 전, 반드시 토지이용계획확인서를 통해 해당 필지가 농업진흥지역인지, 보호구역·개발제한구역에 포함되는지, 도시계획상 용도지역이 무엇인지 를 먼저 확인해야 합니다. 이는 토지이음 사이트에서 무료로 열람 가능합니다.
👉 농업진흥지역은 원칙적으로 전용이 불가하며, 불가피한 공익 목적일 경우에만 예외적으로 허가됩니다.
2단계: 허가 신청서 작성 및 제출
신청인은 관할 시·군·구청 농지관리과(또는 산업건설과)에 다음 서류를 제출합니다.
- 농지전용 허가 신청서
- 사업계획서
- 피해방지계획서
- 지적도 및 등본
- 시설물 배치도
- 토지 소유권 또는 사용권 증명서류
- 변경 사유서 (기존 전용허가 변경 시)
이외에도 해당 지방자치단체가 요구하는 추가 보완 서류가 있을 수 있으므로, 신청 전 관할 관청에 사전 문의하는 것이 좋습니다. 전자민원24 또는 정부24 시스템을 통해 온라인 접수도 가능합니다.
3단계: 행정기관의 타당성 검토
관할 행정기관은 제출된 서류를 바탕으로 다음 항목을 검토합니다.
- 타당성: 전용이 불가피한지 여부
- 입지 조건: 인근 농지와의 연계성, 경관, 토지 형상
- 공익성: 해당 전용이 공익 목적이나 지역 발전에 부합하는지
- 피해 방지 계획: 주변 농지나 환경에 미치는 영향을 최소화하는 방안
- 법정 제한 지역 여부 (농업진흥지역, 보호구역 등)
특히 농업진흥지역 내 농지는 매우 엄격히 제한되므로 사전 현황 파악이 필수적입니다.
4단계: 농지보전부담금 산정 및 납부
허가가 승인되면, 해당 농지의 전용면적과 지목별 공시지가를 기준으로 농지보전부담금이 산정됩니다. 납부 후에만 허가증 교부가 가능하며, 미납 시 허가가 효력 발생하지 않습니다.
| 구분 | 산정 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 일반농지 | 공시지가 × 전용면적 × 부과율 | 기본 30% 수준 |
| 농업진흥지역 외 | 감경 가능 | 공익 목적일 경우 감면 가능 |
5단계: 허가증 교부 및 후속 절차
부담금 납부 후 농지전용 허가증이 발급되면, 이제 지목 변경 신청 → 건축 허가 또는 신고 순으로 후속 인허가 절차를 진행합니다.
⚠ 주의: 허가 후 1년 이내 착공 의무를 지키지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다.
| 단계 | 주요 내용 | 담당 기관 | 처리 기간(평균) |
|---|---|---|---|
| 1 | 사전 검토 (토지이용계획 확인) | 토지이음 등 | 즉시 |
| 2 | 신청서 제출 | 시·군·구청 | 1~2일 |
| 3 | 검토 및 협의 | 관할 행정기관 | 10~20일 |
| 4 | 농지보전부담금 납부 | 농지관리과 | 3~5일 |
| 5 | 허가증 교부 및 지목 변경 | 시·군·구청 | 1~2일 |
지목 변경 및 건축 인허가 연계
농지전용 허가가 완료되면, 해당 토지의 지목(토지의 공식 목적)을 농지(전(田))에서 대지(대(垈)) 등으로 변경해야 합니다. 이 지목 변경은 지적과 관할 부서에서 처리됩니다. 지목 변경 완료 후에는 건축 허가나 신고 절차를 밟아야 하며, 이 과정에서 도시계획과 건축과 등과 연계하여 허가를 받아야 합니다.
농지전용 허가 기준 및 심사 요소
농지전용 허가는 다음 기준들을 중심으로 심사됩니다.
- 타당성: 전용이 불가피한지 여부
- 입지 조건: 인근 농지와의 연계성, 경관, 토지 형상
- 공익성: 해당 전용이 공익 목적이나 지역 발전에 부합하는지
- 피해 방지 계획: 주변 농지나 환경에 미치는 영향을 최소화하는 방안
- 법정 제한 지역 여부 (농업진흥지역, 보호구역 등)
⚠ 특히 농업진흥지역 내 농지는 매우 엄격히 제한되므로 사전 현황 파악이 필수적입니다.
농지전용 허가 처리 기간 및 비용
농지전용 허가 처리 기간과 비용은 토지의 위치, 전용 면적, 농업진흥지역 포함 여부 등에 따라 달라집니다. 2025년 기준으로 행정 절차가 디지털화되면서 처리 속도는 다소 개선되었지만, 관할 지자체의 검토 절차와 부담금 산정 과정에 따라 편차가 존재합니다.
농지전용 허가 처리 기간
허가 처리 기간은 보통 10일~30일 이내이며, 서류 보완 요청이나 현장 조사 여부에 따라 연장될 수 있습니다.
| 구분 | 평균 처리 기간 | 주요 요인 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 일반 농지 (농업진흥지역 외) | 10~15일 | 단순 전용, 서류 완비 시 | 전자신청 가능 |
| 농업진흥지역 내 농지 | 20~30일 | 관계기관 협의, 심의 필요 | 공익 목적 전용만 허용 |
| 보호구역 포함 농지 | 30일 이상 | 환경부·국방부 협의 병행 | 심사 복잡 |
👉 처리 기간 단축을 위해서는 신청 전 토지이용계획 확인서와 지적도를 미리 검토하고, 피해방지계획서·사업계획서 등 주요 서류를 완비하는 것이 중요합니다.
농지보전부담금: 핵심 비용 항목
농지보전부담금은 농지를 비농업용도로 전용할 때 부과되는 대표적인 비용입니다. 이는 허가 승인 전 반드시 납부해야 하며, 납부 후에만 허가증이 교부됩니다.
| 구분 | 산정 공식 | 비율(평균) | 예시 |
|---|---|---|---|
| 일반 농지 | 공시지가 × 전용면적 × 30% | 약 30% | 공시지가 10만원/㎡ × 100㎡ = 300만원 |
| 농업진흥지역 내 | 공시지가 × 전용면적 × 100% | 최대 100% | 공시지가 10만원/㎡ × 100㎡ = 1,000만원 |
| 공익 목적 전용 | 감면 또는 면제 | 0~10% 수준 | 마을회관, 공공시설 등 |
👉 부담금은 지자체 농지관리과에서 개별 산정하며, 사업 규모나 공익성, 입지 여건에 따라 차등 적용됩니다.
추가 발생 가능 비용
농지전용 허가 외에도 실제 사업 진행 과정에서 다음과 같은 부대비용이 추가될 수 있습니다.
| 항목 | 주요 내용 | 예시 비용 범위 |
|---|---|---|
| 지목 변경 비용 | 전 → 대 등 지목 변경 시 | 20만~50만원 |
| 측량비 | 전용 면적에 따른 측량 수수료 | 30만~100만원 |
| 건축 인허가 수수료 | 전용 후 건축 허가 단계 | 50만~200만원 |
| 설계·도면 작성비 | 피해방지계획서, 배치도 등 | 100만~300만원 |
⚠ 주의: 농지전용 허가 후 일정 기간 내(보통 1년) 착공하지 않으면 허가가 자동 취소되며, 납부한 부담금은 환불되지 않습니다.
비용 절감 및 처리기간 단축 팁
- 관할 지자체 상담 선행: 허가 담당 부서(농지관리과)에 사전 문의하면 서류 누락을 예방할 수 있습니다.
- 전자신청 시스템 활용: 정부24, 토지이음 등을 통해 접수하면 처리 속도가 단축됩니다.
- 전문 행정대행사 활용: 복잡한 농업진흥지역 전용 시에는 전문가의 검토를 거치는 것이 효율적입니다.
- 공익성 강조: 마을 기반시설, 농업 관련 창고 등은 부담금 감면이 가능합니다.
농지전용 허가 후 주의사항
허가를 받은 이후에는 다음 사항들을 반드시 유념해야 합니다.
- 1년 내 착공 의무: 허가 후 1년 내에 착공하지 않으면 허가가 취소될 수 있습니다.
- 허가 목적 외 사용 금지: 허가받은 목적 외로 사용할 경우 행정처분을 받을 수 있습니다.
- 5년간 거래 제한: 전용된 농지는 투기 방지 목적으로 일정 기간 매매가 제한될 수 있습니다.
- 불법 전용 시 제재: 허가 없이 전용하거나 조건을 위반하면 원상복구 명령, 과징금, 행정 제재 등이 발생할 수 있습니다.
결론 및 추가 정보
농지전용 허가는 단순한 행정 신청이 아니라, 법령과 지역 여건, 환경 요인 등이 복합적으로 작용하는 절차입니다. 따라서 사전 준비와 현황 파악, 지방자치단체 협의, 충실한 서류 작성이 매우 중요합니다.
관련 링크
내용 요약
2025년 기준 농지전용 허가 처리 기간과 비용은 토지의 위치와 용도에 따라 달라집니다. 일반 농지는 약 10~15일, 농업진흥지역 내 농지는 20~30일 이상 소요되며, 관계기관 협의 여부에 따라 연장될 수 있습니다. 주요 비용인 농지보전부담금은 공시지가와 전용면적을 기준으로 산정되며, 일반 농지는 약 30%, 농업진흥지역은 최대 100%까지 부과됩니다. 이 외에도 지목 변경비, 측량비, 설계비 등 부대비용이 발생할 수 있습니다. 전자신청 시스템을 활용하거나 전문가의 행정 대행을 이용하면 절차를 단축하고 반려 위험을 줄일 수 있습니다.
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