확정일자 받는 법: 인터넷등기소 온라인 신청부터 주민센터 방문까지

확정일자 받는 법은 전세·월세 계약자라면 반드시 이해하고 실행해야 할 중요한 절차입니다. 확정일자는 임대차계약 체결일을 법적으로 증명해 세입자의 보증금 안전을 확보해주는 제도입니다. 온라인·오프라인 절차를 정확하게 알아야 보증금을 지키는 데 유리합니다.

확정일자란 무엇인가?

확정일자란 임대차계약서에 기재된 계약 체결일이 법적으로 존재함을 공적으로 인정받는 날짜를 의미합니다. 즉, 해당 날짜에 이 계약이 실제로 존재했다는 사실을 국가기관을 통해 증명받는 제도입니다. 전세나 월세 계약을 체결한 세입자라면, 확정일자는 단순한 행정 절차가 아니라 보증금을 지키기 위한 법적 안전장치라고 이해하는 것이 정확합니다.

확정일자의 법적 의미

확정일자를 받았다는 것은 다음 두 가지를 공식적으로 인정받는 것입니다.

임대차계약이 특정 날짜에 존재했다는 사실
해당 날짜를 기준으로 권리 순위가 정해진다는 점

이로 인해 주택이 경매나 공매로 넘어가는 상황에서도, 세입자는 다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 변제받을 수 있는 근거를 확보하게 됩니다.

확정일자와 우선변제권의 관계

확정일자는 단독으로 효력이 발생하는 제도가 아닙니다. 다음 요건을 모두 충족해야 우선변제권이 성립합니다.

임대차계약 체결
실제 거주(점유)
주민센터 전입신고 완료
확정일자 부여

이 네 가지 요건이 갖춰져야만, 주택이 경매로 넘어가더라도 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다.

👉 즉, 전입신고 + 확정일자 = 보증금 보호의 핵심 공식입니다.

확정일자가 중요한 이유

확정일자가 없는 임대차계약은 다음과 같은 위험이 있습니다.

집주인의 근저당권이 먼저 설정된 경우
추가 담보대출이나 가압류가 발생한 경우
주택이 경매·공매로 넘어간 경우

이런 상황에서는 확정일자가 없는 세입자가 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 수 있습니다. 반대로 확정일자가 있는 경우,법에서 정한 기준에 따라 배당 순위가 명확히 정해지므로 보증금 회수 가능성이 크게 높아집니다.

확정일자와 전세권 설정의 차이

많은 분들이 확정일자와 전세권 설정을 혼동합니다.

구분	확정일자	전세권 설정
비용	매우 저렴	비용 부담 큼
절차	간단	등기 필수
효력	우선변제권	물권
실무 활용	대부분의 임차인	일부 고액 보증금

일반적인 전세·월세 계약에서는 확정일자 + 전입신고만으로도 충분한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

온라인 확정일자 받는 법

온라인 확정일자 받는 법은 주민센터 방문 없이도 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 수 있는 방법으로, 바쁜 직장인이나 비대면 처리를 선호하는 세입자에게 매우 유용합니다. 현재는 대법원 인터넷등기소를 통해 24시간 신청이 가능하며, 전세·월세 계약 모두 동일한 절차로 진행됩니다.

온라인 확정일자 신청이 가능한 경우

온라인 확정일자는 다음 조건을 충족할 경우 신청할 수 있습니다.

임대차계약서가 서면 계약서 형태로 존재할 것
계약서 원본을 스캔 또는 촬영한 파일(PDF, JPG)로 제출 가능할 것
신청자 본인의 공동인증서(구 공인인증서) 보유
계약 대상이 주택임대차보호법 적용 대상일 것

※ 계약서 내용이 불명확하거나 서명이 누락된 경우 반려될 수 있으므로 사전 확인이 중요합니다.

인터넷등기소 확정일자 신청하기

온라인 확정일자 받는 법 신청 절차

온라인 확정일자는 아래 순서대로 진행됩니다.

대법원 인터넷등기소 접속: 포털에서 ‘인터넷등기소’ 검색 후 공식 사이트 접속
공동인증서 로그인: 본인 명의 인증서로 로그인 필수
확정일자 신청 메뉴 선택: [확정일자] → [주택임대차계약 확정일자 신청]
임대차계약 정보 입력: 임대인·임차인 정보, 계약일자, 보증금, 임대차 목적물 주소 등 정확히 입력
임대차계약서 파일 업로드: 계약서 전체 페이지 업로드(서명·날인이 선명하게 보이도록 제출)
수수료 결제 후 신청 완료: 수수료 약 500원 내외, 결제 즉시 접수 처리
확정일자 부여 결과 확인: 문자 또는 이메일로 처리 결과 안내, 등기소 사이트에서 직접 확인 가능

온라인 확정일자의 법적 효력과 주의사항

온라인으로 받은 확정일자도 오프라인 확정일자와 동일한 법적 효력을 가집니다. 다만 다음 사항은 반드시 유의해야 합니다.

전입신고 완료 후 효력 발생: 확정일자만으로는 우선변제권이 완성되지 않으며, 반드시 전입신고가 선행 또는 병행되어야 합니다.
보증금 변경 시 재신청 필요: 계약 갱신이나 보증금 증액이 있는 경우, 기존 온라인 확정일자는 증액분에 적용되지 않음
계약서 내용 오류 시 반려 가능성: 주소, 계약일, 서명 누락은 반려 사유가 될 수 있음

온라인 확정일자 받는 법이 유리한 사람

다음과 같은 경우 온라인 확정일자 신청이 특히 적합합니다.

평일 근무로 주민센터 방문이 어려운 경우
계약 직후 빠르게 확정일자를 받아야 하는 경우
원거리 계약 또는 비대면 계약을 진행한 경우

시간과 장소 제약 없이 처리 가능하다는 점에서, 최근에는 온라인 확정일자 신청 비중이 지속적으로 증가하고 있습니다.

오프라인 확정일자 받는 법

오프라인 확정일자란 임대차계약서를 지참하여 직접 행정기관을 방문해 계약 체결일을 법적으로 증명받는 방법을 의미합니다. 주민센터(행정복지센터) 또는 등기소에서 처리하며, 가장 전통적이고 확실한 방식으로 여전히 많은 임차인이 이용하고 있습니다.

확정일자 신청 가능 장소

오프라인 확정일자는 다음 장소에서 받을 수 있습니다.

주민센터(행정복지센터): 주택 소재지와 무관하게 전국 어디서나 가능, 전입신고와 동시에 처리 가능해 가장 일반적
관할 등기소: 임대차계약서 원본 제출 필수, 등기 관련 업무와 함께 처리하려는 경우 선택

👉 실무적으로는 주민센터 방문이 가장 빠르고 편리합니다.

오프라인 확정일자 준비 서류

방문 전 아래 서류를 반드시 준비해야 합니다.

임대차계약서 원본
임차인 신분증 (주민등록증, 운전면허증 등)
대리 신청 시: 위임장, 위임자 신분증 사본, 대리인 신분증

※ 계약서 사본은 접수 불가한 경우가 많으므로 반드시 원본 지참이 필요합니다.

오프라인 확정일자 받는 절차

임대차계약 체결 후 계약서 원본 준비
가까운 주민센터 또는 등기소 방문
민원창구에서 확정일자 신청 의사 전달
계약서 확인 및 신청서 작성
소정의 수수료 납부 (약 600원 내외)
계약서에 확정일자 도장 날인 확인

👉 평균 소요 시간은 10~15분 내외로 매우 짧은 편입니다.

전입신고와 함께 진행해야 하는 이유

확정일자만 받고 전입신고를 하지 않으면 우선변제권이 완성되지 않습니다.

전입신고 + 확정일자 → 대항력 & 우선변제권 발생
같은 날 처리해도 무방하며, 전입신고 다음 날 0시부터 효력 발생

👉 실무에서는 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리하는 것이 가장 안전합니다.

오프라인 확정일자 시 주의사항

보증금이 증액된 재계약의 경우 → 증액분에 대해 다시 확정일자 필요
계약서 내용 수정 시 → 수정 후 재날인 또는 재작성 권장
임대인 변경 시 → 새 계약서 기준으로 확정일자 재신청이 안전

결론 및 추가 정보

확정일자는 세입자가 보증금을 안전하게 지키기 위한 필수 절차입니다. 온라인과 오프라인 방법 모두 장단점이 있으며, 일상과 상황에 맞는 절차를 선택하면 됩니다. 특히 전입신고와 확정일자를 동시에 완료할 때 우선변제권을 확실히 확보할 수 있으므로 순서와 절차를 정확히 숙지하는 것이 중요합니다. 계약 전후 과정에서 빠트리지 말고 준비하세요!