임차권등기명령 인터넷 신청 방법: 전세보증금 못 받았다면?

임차권등기명령 인터넷 신청, 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 대항력과 우선변제권을 지키는 핵심 절차입니다. 신청 조건부터 전자소송 방법, 필요서류, 비용과 등기 완료 후 안전하게 이사하는 순서까지 알기 쉽게 정리합니다.

임차권등기명령 신청하기

임차권등기명령이 필요한 이유와 신청조건

전세계약이나 월세계약이 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 임차인은 매우 곤란한 상황에 놓입니다. 새집으로 이사해야 하지만 기존 주택에서 전출하고 점유를 넘겨주면 지금까지 갖고 있던 대항력이나 우선변제권에 문제가 생길 수 있기 때문입니다.

이 문제를 해결하기 위한 제도가 바로 임차권등기명령입니다. 법원의 명령에 따라 해당 주택 등기부에 임차권이 기재되면 임차인은 주택을 인도하고 전출하더라도 종전에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

신청할 수 있는 두 가지 조건

주택임대차보호법 제3조의3에 따른 기본 조건은 다음과 같습니다.

1. 임대차계약이 종료되었을 것
2. 임차보증금의 전부 또는 일부를 돌려받지 못했을 것

계약기간이 남아 있는데 단순히 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같다는 사정만으로는 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 계약기간 만료, 적법한 해지통고, 임대인과의 합의해지 등으로 임대차가 실제 종료되어야 합니다.

보증금 전액이 아니라 일부만 받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다. 예를 들어 보증금 2억 원 가운데 1억 8,000만 원만 돌려받았다면 미반환금 2,000만 원을 기준으로 신청할 수 있습니다.

묵시적 갱신 상태라면 주의해야 한다

묵시적으로 갱신된 주택임대차는 임차인이 언제든지 해지할 수 있지만, 임대인이 해지통고를 받은 날부터 3개월이 지나야 종료됩니다. 따라서 해지 문자나 내용증명을 보냈다는 이유만으로 그다음 날 바로 신청할 수 있는 것은 아닙니다.

실무에서는 계약 종료일보다 ‘종료됐다는 사실을 입증할 자료’에서 보정명령이 자주 발생합니다. 문자메시지를 제출할 때는 보낸 날짜와 상대방 전화번호, 대화 내용이 함께 보이도록 캡처하는 것이 좋습니다. 내용증명을 이용했다면 발송증명뿐 아니라 배달 여부를 확인할 수 있는 자료도 준비해야 합니다.

신청할 법원은 어디일까?

임대인의 주소지가 아니라 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에 신청해야 합니다. 관할법원을 잘못 선택하면 사건을 다시 접수하거나 이송하는 과정에서 이사 일정이 늦어질 수 있습니다.

임차권등기명령 인터넷 신청 필요서류와 비용

임차권등기명령 인터넷 신청은 대한민국 법원 전자소송포털에서 진행할 수 있습니다. 방문 신청과 법적 효력은 같지만, 서류를 전자파일로 제출하고 비용을 온라인으로 납부할 수 있어 진행 상황을 확인하기 편리합니다.

신청 전 준비물

• 전자소송포털에 사용할 인증수단
• 임대차계약서 사본
• 주민등록등본 또는 주소변동 내역이 포함된 주민등록초본
• 부동산등기사항전부증명서
• 임대차계약 종료를 증명하는 자료
• 보증금 미반환 사실을 보여주는 자료
• 등록면허세 납부확인서
• 등기신청수수료 납부확인서
• 필요한 경우 임차 부분을 표시한 도면

임대차계약서에는 임대인·임차인, 주택 주소, 계약기간, 보증금이 분명하게 보여야 합니다. 갱신계약을 체결했다면 최초 계약서와 갱신계약서를 함께 제출하는 편이 안전합니다. 확정일자를 받은 계약서는 확정일자 표시가 보이도록 전체 페이지를 스캔해야 합니다.

주민등록표는 전입일과 주소변동 내역을 확인할 수 있어야 합니다. 현재 등본에서 최초 전입일이 명확하지 않다면 주소변동 사항이 포함된 초본을 준비하는 것이 좋습니다.

다가구주택의 방 한 칸이나 건물의 일부만 임차한 경우에는 임차 목적 부분을 특정할 수 있는 도면이 필요할 수 있습니다. 건축물대장상 주소와 계약서 주소, 등기부상 주소가 서로 다르면 그 관계를 설명할 건축물대장 등도 추가하는 것이 좋습니다.

임대차 종료 증빙자료

계약기간이 정상적으로 만료됐다면 계약서만으로 종료일을 확인할 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신, 중도해지 또는 합의해지라면 다음 자료가 필요할 수 있습니다.

• 내용증명과 배달증명
• 문자메시지 또는 카카오톡 대화
• 통화 녹취록
• 임대차 해지합의서
• 계약종료 확인서
• 보증금 반환을 요청한 자료

‘보증금을 아직 못 받았다’는 설명만 적기보다 반환을 요구한 날짜와 임대인의 답변을 함께 제출하면 신청 이유가 훨씬 명확해집니다.

신청비용 구성

구분	내용
인지액	신청서 제출에 필요한 수수료
송달료	법원 결정문 등을 당사자에게 보내는 비용
등록면허세·지방교육세	임차권등기 등록에 필요한 지방세
등기신청수수료	법원이 등기소에 등기를 촉탁할 때 필요한 수수료
서류 발급비	등기사항증명서 등 발급비용

과거 법원 안내에서는 부동산 1건을 기준으로 등록면허세와 지방교육세 합계 7,200원, 등기신청수수료 3,000원, 인지액 2,000원 등이 안내됐습니다. 다만 송달료는 당사자 수와 고시된 송달료 단가에 따라 달라지고 시스템 개편이나 수수료 변경 가능성도 있으므로, 신청 당일 전자소송포털에 자동 계산되는 금액을 최종 기준으로 삼아야 합니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 들어간 비용은 주택임대차보호법에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다. 대법원도 2025년 4월 24일 판결에서 관련 비용의 상환청구 방법에 관한 판단을 내렸습니다. 따라서 납부확인서와 영수증은 보증금을 돌려받을 때까지 보관하는 것이 좋습니다.

임차권등기명령 전자소송 신청방법

현재 인터넷 신청은 대한민국 법원 전자소송포털에서 진행합니다. 예전 안내 글에는 구 전자소송 홈페이지의 메뉴가 표시돼 있을 수 있으므로 최신 포털 화면을 기준으로 찾아야 합니다.

1단계: 전자소송포털 로그인

전자소송포털에 접속해 회원가입과 사용자등록을 마친 후 인증수단으로 로그인합니다. 직접 신청하는 임차인은 서류 작성 과정에서 ‘당사자’를 선택합니다.

2단계: 주택임차권등기명령 신청서 선택

다음과 같은 순서로 이동합니다.

서류제출 → 민사신청 → 주택임차권등기명령 신청서

검색창에서 ‘임차권등기명령’을 검색해 해당 신청서를 찾을 수도 있습니다. 상가 임대차라면 주택용이 아니라 상가건물 임차권등기명령 관련 서류를 선택해야 합니다.

3단계: 관할법원과 당사자 입력

임차주택 소재지를 관할하는 법원을 선택하고 신청인인 임차인과 피신청인인 임대인의 정보를 입력합니다. 공동임차인이나 공동소유 임대인이 있다면 계약서와 등기부를 확인해 누락되지 않도록 해야 합니다.

임대인의 현재 주소를 알 수 없다면 무리하게 추측해서 입력하기보다 계약서와 등기부상 주소를 확인하고, 필요한 송달 절차에 관해 관할법원에 문의하는 것이 안전합니다.

4단계: 목적물 정보 입력

등기사항증명서에 적힌 표제부를 기준으로 주소, 건물명, 동·호수 등 부동산 표시를 정확하게 입력합니다. 도로명주소만 보고 작성하면 등기부의 부동산 표시와 달라 보정명령을 받을 수 있습니다.

아파트나 오피스텔과 같은 집합건물은 해당 전유부분을 입력하고, 단독·다가구주택의 일부를 임차했다면 임차 범위를 표시한 도면을 첨부합니다.

5단계: 신청취지와 신청이유 작성

신청취지에는 해당 주택에 관한 주택임차권등기를 명한다는 취지를 기재합니다. 신청이유에는 다음 사실이 드러나야 합니다.

• 임대차계약 체결일
• 임차보증금과 계약기간
• 주택 인도일과 전입신고일
• 확정일자
• 임대차 종료일 및 종료 사유
• 반환받지 못한 보증금
• 임대인에게 반환을 요구한 경위

예시는 다음과 같이 정리할 수 있습니다.

신청인은 피신청인과 해당 주택에 관하여 보증금 ○원, 임대차기간 ○년 ○월 ○일부터 ○년 ○월 ○일까지로 정해 임대차계약을 체결했습니다. 신청인은 주택을 인도받아 전입신고와 확정일자를 갖췄으며, 임대차가 종료됐음에도 피신청인으로부터 보증금 ○원을 반환받지 못했습니다.

계약의 실제 내용에 맞게 고쳐야 하며, 사실과 다른 날짜나 금액을 기재해서는 안 됩니다.

6단계: 세금·수수료 납부 및 서류 첨부

등록면허세와 등기신청수수료를 납부하고 납부번호 또는 영수필확인서를 제출합니다. 임대차계약서, 주민등록표, 등기사항증명서, 계약 종료 통지자료 등을 PDF 등 포털이 허용하는 형식으로 첨부합니다.

파일명은 ‘계약서’, ‘문자’처럼 모호하게 쓰기보다 다음과 같이 정리하면 확인하기 편합니다.

• 01_임대차계약서
• 02_주민등록초본
• 03_부동산등기사항증명서
• 04_계약해지_내용증명
• 05_보증금반환요청_문자

7단계: 전자서명 후 제출

당사자 정보, 보증금, 계약 종료일, 미반환 금액과 첨부서류를 마지막으로 대조한 후 전자서명하고 제출합니다. 제출이 끝나면 사건번호와 접수증을 저장해 둡니다.

이후 ‘나의 전자소송’에서 접수, 보정명령, 결정, 송달 및 등기촉탁 진행 상황을 확인할 수 있습니다. 보정명령을 받으면 지정된 기간 안에 보정서를 제출해야 처리 지연이나 각하 위험을 줄일 수 있습니다.

신청 후 이사 시점과 반드시 피해야 할 실수

신청했다고 바로 전출하면 안 된다

공인중개 현장에서 가장 강조하는 부분입니다. 임차권등기명령 신청서를 제출했다고 해서 곧바로 대항력이 보전되는 것은 아닙니다. 법원의 결정만 확인하고 이사하는 것도 충분하지 않을 수 있습니다.

등기사항증명서를 직접 발급해 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 후 주택을 인도하고 전출하는 것이 가장 안전합니다.

대법원은 2025년 4월 15일 중요결정에서 임차인이 먼저 점유를 잃어 대항력이 소멸한 뒤 임차권등기가 완료되더라도 종전 대항력이 소급해 회복되는 것은 아니라고 판단했습니다. 임차권등기가 끝난 시점부터 새로 대항력이 생길 수 있을 뿐이므로 그사이에 다른 권리가 설정되면 보증금 회수 순위에 치명적인 문제가 생길 수 있습니다.

임대인 송달 전에도 집행할 수 있다

2023년 7월 19일부터 개정법이 시행되면서 임대인에게 결정문이 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있게 됐습니다. 임대인이 주소를 옮기거나 고의로 송달을 피하는 상황에서 등기가 장기간 지연되던 문제를 보완한 것입니다.

그렇다고 신청 즉시 등기되는 것은 아닙니다. 법원의 심사, 보정, 결정 및 등기촉탁 절차는 거쳐야 하므로 실제 등기부 기재 여부를 확인해야 합니다.

임차권등기명령만으로 보증금이 지급되지는 않는다

임차권등기명령은 대항력과 우선변제권을 유지하고 이사할 수 있도록 도와주는 보전수단입니다. 법원이 임대인의 계좌에서 보증금을 자동으로 받아주는 절차가 아닙니다.

임대인이 계속 보증금을 반환하지 않는다면 상황에 따라 다음 절차를 검토해야 합니다.

• 지급명령 신청
• 전세보증금 반환청구소송
• 임대인 재산에 대한 가압류
• 확정판결 후 강제경매
• 경매가 진행 중이라면 배당요구

또한 보증금을 받기 전에 임대인의 요구만 믿고 임차권등기를 먼저 말소해서는 안 됩니다. 판례상 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

처리기간은 여유 있게 잡아야 한다

서류에 문제가 없다면 비교적 빠르게 결정될 수 있지만, 법원 업무량과 보정 여부, 부동산 표시 및 당사자 수에 따라 달라집니다. 검색 자료에서는 대체로 10일에서 3주 정도가 안내되지만 이는 법정 처리기한이나 보장된 기간이 아닙니다.

이사 날짜가 정해져 있다면 계약 종료 후 즉시 신청하고, 새집의 잔금일과 전출일을 촉박하게 잡지 않는 것이 좋습니다.

≡ 자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 계약이 끝나기 전에 미리 신청할 수 있나요?
A. 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 임대차가 종료되고 보증금 전부 또는 일부를 돌려받지 못한 상태여야 합니다. 묵시적 갱신을 해지했다면 임대인에게 해지통고가 도달한 후 법에서 정한 기간이 지나 계약이 종료됐는지 확인해야 합니다.

Q2. 임차권등기명령 신청 후 바로 전입신고를 옮겨도 되나요?
A. 권장하지 않습니다. 신청이나 결정 사실만으로 판단하지 말고 등기사항증명서를 발급해 임차권등기가 실제로 기재된 것을 확인한 후 전출하고 주택을 인도해야 안전합니다.

Q3. 보증금을 일부만 받지 못해도 신청할 수 있나요?
A. 가능합니다. 임차보증금 전액뿐 아니라 일부가 반환되지 않은 경우에도 신청할 수 있습니다. 신청서에는 이미 돌려받은 금액과 아직 받지 못한 금액을 구분해 정확히 적어야 합니다.

Q4. 임대인이 임차권등기명령에 동의해야 하나요?
A. 임대인의 동의는 필요하지 않습니다. 법원이 신청요건과 제출자료를 심사해 결정하며, 개정법에 따라 임대인에게 결정이 송달되기 전에도 집행할 수 있습니다.

Q5. 임차권등기가 완료되면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 임차권등기는 보증금반환채권과 대항력·우선변제권을 보호하기 위한 수단입니다. 임대인이 지급하지 않으면 지급명령, 보증금반환청구소송, 가압류 또는 강제집행을 별도로 검토해야 합니다.

결론 및 추가 정보

임차권등기명령 인터넷 신청은 계약이 끝났는데도 보증금을 받지 못한 임차인이 대항력과 우선변제권을 지키면서 이사할 수 있게 해주는 핵심 절차입니다. 다만 전자소송 접수만 하고 먼저 전출하면 보호 순위에 문제가 생길 수 있습니다. 계약 종료 증빙과 등기부상 부동산 표시를 정확하게 준비하고, 신청 후에는 보정명령을 수시로 확인해야 합니다. 무엇보다 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 직접 확인한 뒤 주택을 인도하고 전출하는 순서를 지키는 것이 보증금을 안전하게 회수하는 출발점입니다.

관련 링크

• 대한민국 법원 전자소송포털 – 주택임차권등기명령 신청
• 찾기쉬운 생활법령정보 – 임차권등기명령 신청요건·절차·효력
• 국가법령정보센터 – 주택임대차보호법 제3조의3

임차권등기명령 신청하기

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