상가 원상복구 범위, 이전 임차인이 설치한 시설까지 철거해야 할까

상가 원상복구 범위, 계약서 특약과 입점 당시 상태에 따라 달라집니다. 이전 임차인 시설은 원칙적으로 철거 대상이 아니지만, 시설을 승계했거나 철거 특약이 있다면 현 임차인이 부담할 수 있습니다.

≡ 목차

상가 원상복구 범위는 ‘입점 당시 상태’가 기준이다

상가 원상복구 범위는 특별한 약정이 없다면 임차인이 상가를 넘겨받았던 당시의 상태를 기준으로 판단합니다. 건물이 처음 준공됐을 때의 빈 점포 상태까지 무조건 복구해야 하는 것은 아닙니다.

민법 제654조는 사용대차에 관한 민법 제615조를 임대차에도 준용하고 있습니다. 이에 따라 임차인은 임대차계약이 종료되면 임차 목적물을 원상으로 회복해 임대인에게 반환해야 합니다.

다만 법에서 원상복구의 구체적인 범위까지 일률적으로 정하고 있지는 않습니다. 실제 분쟁에서는 다음 사항을 종합적으로 확인합니다.

임대차계약서에 기재된 원상복구 특약
임차인이 상가를 인도받았을 당시의 상태
이전 임차인이 설치한 기존 시설의 범위
현 임차인이 새로 설치하거나 변경한 시설
권리금계약 또는 영업양수도계약의 내용
임대인과 임차인이 주고받은 문자와 합의 내용

대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결에서도 이미 시설이 설치돼 있던 점포를 임차한 경우, 별도의 약정이 없다면 현 임차인이 직접 개조한 범위까지만 원상회복하면 된다고 판단했습니다. 이전 사람이 설치한 시설까지 당연히 철거해야 하는 것은 아니라는 취지입니다.

예를 들어 임차인이 입점할 때부터 천장, 바닥, 가벽, 주방시설과 배기 덕트가 설치돼 있었다면 해당 시설이 있다는 사실 자체만으로 현 임차인에게 철거 책임이 발생하지는 않습니다. 현 임차인이 추가하거나 변경한 부분을 중심으로 원상복구 범위를 판단해야 합니다.

통상적인 마모와 임차인 과실은 구분해야 한다

상가를 정상적으로 사용하면서 발생한 자연적인 마모와 임차인의 잘못으로 발생한 훼손은 구분해야 합니다.

벽지의 자연 변색, 바닥의 경미한 마모, 설비의 노후처럼 통상적인 영업 과정에서 발생한 손모는 특별한 약정이 없다면 임차인의 원상복구 대상에서 제외될 수 있습니다.

반면 다음과 같은 손상은 임차인이 복구해야 할 가능성이 큽니다.

임차인의 부주의로 파손된 타일이나 출입문
임대인 동의 없이 철거하거나 변경한 벽체
간판 설치를 위해 과도하게 훼손한 외벽
누수나 고장을 방치해 확대된 손상
임차인이 설치한 가벽·배관·전기시설

따라서 임대인이 “처음처럼 전부 새로 해놓으라”고 요구하더라도 곧바로 공사를 시작할 필요는 없습니다. 정상적인 노후인지, 임차인의 과실로 발생한 훼손인지부터 구분해야 합니다.

이전 임차인이 설치한 시설도 철거해야 할까

이전 임차인이 설치한 시설은 원칙적으로 현 임차인의 철거 대상이 아닙니다. 다만 현 임차인이 기존 영업과 시설뿐 아니라 임차인의 권리·의무까지 포괄적으로 승계했거나, 계약서에 철거 책임을 명시했다면 결론이 달라질 수 있습니다.

이전 임차인 시설의 철거 의무가 제한되는 경우

다음과 같은 조건에 해당한다면 이전 임차인이 설치한 인테리어나 영업시설까지 철거할 책임은 제한될 가능성이 큽니다.

시설이 현재 임차인의 입점 전부터 존재했다.
계약서에 ‘현 시설 상태로 임대한다’고 기재돼 있다.
이전 시설의 철거 책임을 승계한다는 특약이 없다.
기존 시설을 단순히 사용했을 뿐 별도로 변경하지 않았다.
임대인이 기존 시설의 존재를 알고 임대차계약을 체결했다.
권리금 없이 기존 시설을 그대로 사용했다.

이 경우 원상복구의 기준은 현 임차인이 상가를 넘겨받았던 상태가 됩니다. 이전 임차인이 설치한 천장, 바닥, 덕트 또는 주방시설을 남겨둔 채 입점했다면 현 임차인이 직접 변경한 부분만 복구하면 된다는 주장을 할 수 있습니다.

다만 이를 입증할 수 있는 계약서, 입점 당시 사진과 시설 인수인계서가 필요합니다. 입점 당시 상태를 확인할 자료가 없다면 누가 시설을 설치했는지를 두고 분쟁이 발생할 수 있습니다.

현 임차인이 기존 시설까지 철거해야 하는 경우

다음과 같은 경우에는 이전 임차인이 설치한 시설이라도 현 임차인이 원상복구 책임을 부담할 수 있습니다.

계약서에 기존 시설을 포함해 철거한다고 명시한 경우
건물 준공 당시 상태로 복구하기로 약정한 경우
종전 임차인의 원상복구 의무를 승계하기로 한 경우
영업과 시설, 임차인 지위를 포괄적으로 양수한 경우
기존 시설 전체를 자신의 재산으로 평가해 권리금을 받은 경우
시설양도계약서에 철거 비용 부담자가 명시된 경우

대표적인 판례가 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결입니다.

해당 사건에서 현 임차인은 전 임차인이 운영하던 커피전문점의 시설과 영업을 이어받아 동일한 상호로 영업했습니다. 보증금과 월세가 이전 계약과 같았고 임대차기간도 이전 계약의 남은 기간과 연결돼 있었습니다.

법원은 이러한 계약 체결 경위와 당사자의 행동을 종합해 임차인의 지위가 순차적으로 양도됐다고 판단했습니다. 그 결과 현 임차인이 직접 설치하지 않은 기존 시설에 대해서도 원상회복 의무가 인정됐습니다.

따라서 “내가 설치하지 않았다”는 사실만으로 철거 책임이 사라지는 것은 아닙니다. 기존 영업과 시설을 어떤 방식으로 인수했는지, 원상복구 의무까지 승계했는지를 함께 확인해야 합니다.

임대차계약서에서 확인해야 할 원상복구 특약

상가 원상복구 분쟁을 예방하려면 계약서에 ‘원상복구한다’고만 적기보다 복구 기준과 시설별 책임을 구체적으로 정해야 합니다.

실무에서 가장 중요한 것은 ‘어느 시점의 상태로 복구할 것인지’입니다. 다음 문구는 비슷하게 보이지만 법적 의미와 임차인의 부담이 달라질 수 있습니다.

계약 종료 시 원상복구한다.
계약 체결 당시 상태로 복구한다.
임차인이 변경한 부분만 원상복구한다.
건물 최초 준공 당시 상태로 복구한다.
기존 시설을 포함해 임차인의 비용으로 철거한다.
종전 임차인의 원상복구 의무를 현 임차인이 승계한다.

단순히 “임차인은 계약 종료 시 원상복구한다”고 기재돼 있다면 이전 임차인의 모든 시설을 철거한다는 의미로 바로 해석하기는 어렵습니다.

반면 ‘최초 분양 당시 상태로 복구한다’거나 ‘기존 시설물을 포함해 철거한다’는 내용이 구체적으로 기재돼 있다면 현 임차인이 이전 시설의 철거 비용까지 부담할 가능성이 커집니다.

권리금계약과 임대차계약은 구분해서 확인한다

이전 임차인과 작성한 권리금계약서에서 시설을 인수했다는 이유만으로 임대인에 대한 원상복구 의무까지 자동으로 승계되는 것은 아닙니다.

권리금계약은 일반적으로 이전 임차인과 신규 임차인 사이의 계약이고, 임대차계약은 임대인과 신규 임차인 사이의 계약이기 때문입니다.

다만 다음과 같은 문구가 권리금계약서나 영업양수도계약서에 있다면 주의해야 합니다.

기존 시설과 관련한 모든 권리·의무를 승계한다.
임대차계약에 따른 원상복구 의무를 양수인이 부담한다.
계약 종료 시 기존 시설을 포함해 양수인이 철거한다.
양도인은 시설 철거와 관련한 책임을 부담하지 않는다.

이러한 약정은 현 임차인이 이전 시설의 원상복구 책임까지 인수했다는 판단자료로 사용될 수 있습니다.

분쟁을 줄이는 원상복구 특약 예시

기존 시설을 철거 대상에서 제외하려면 다음과 같이 시설과 책임 범위를 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

임대차계약 체결일 현재 설치된 천장, 바닥, 가벽, 냉난방기, 배기 덕트 및 급배수시설은 이전 임차인이 설치한 기존 시설임을 확인한다. 임차인은 해당 시설의 철거 및 최초 상태 복구 의무를 부담하지 않는다. 다만 계약 체결 이후 임차인이 새로 설치하거나 변경한 시설은 임차인의 비용으로 원상복구한다.

반대로 현 임차인이 기존 시설의 철거 책임을 부담하기로 했다면 철거할 시설의 목록, 마감 상태, 폐기물 처리비와 비용 부담 주체까지 구체적으로 적어야 합니다.

상가 원상복구 비용과 보증금 공제 대응 방법

상가 원상복구 비용을 둘러싼 분쟁은 계약서뿐 아니라 입점 당시 사진, 공사자료와 견적서 등 객관적인 증거를 기준으로 대응해야 합니다.

임대인은 임차인이 부담해야 할 원상복구비가 있다면 해당 금액을 임대차보증금에서 공제할 수 있습니다. 그러나 임대인이 제출한 견적서의 금액이 모두 인정되는 것은 아닙니다.

원상복구비를 공제하려면 임대인은 다음 사항을 구체적으로 설명할 수 있어야 합니다.

해당 시설이 현 임차인의 원상복구 대상인지
현 임차인이 설치하거나 훼손한 부분인지
실제 철거 또는 보수가 필요한 상태인지
견적서의 수량과 단가가 적정한지
시설 개선이나 신규 공사 비용이 포함되지 않았는지

오래된 바닥 전체를 고급 자재로 교체하거나 다음 임차인을 위한 시설 개선 비용까지 포함했다면 해당 비용 전부를 현 임차인에게 부담시키기는 어렵습니다.

퇴거 전 원상복구 범위를 확정하는 순서

원상복구 공사를 시작하기 전에는 다음 순서로 확인하는 것이 안전합니다.

임대차계약서와 특약을 확인합니다.
입점 당시 사진과 현재 상태를 비교합니다.
시설별 설치자와 설치 시점을 구분합니다.
임대인에게 철거 요구 항목을 서면으로 받습니다.
원상복구 대상과 존치할 시설을 합의합니다.
두 곳 이상의 철거업체에서 세부 견적을 받습니다.
합의한 내용을 확인서나 문자로 남깁니다.
공사 전후 사진과 비용 지급자료를 보관합니다.

특히 임대인이 “이 시설은 다음 임차인도 사용할 수 있으니 남겨달라”고 요청했다면 반드시 문자나 확인서로 남겨야 합니다. 나중에 임대인이 다시 철거비를 요구하는 상황을 예방할 수 있습니다.

반드시 보관해야 할 증거자료

상가 원상복구 범위에 관한 분쟁에서는 다음 자료가 중요하게 활용됩니다.

임대차계약서 원본과 갱신계약서
원상복구 관련 특약사항
입점 당시 촬영한 사진과 영상 원본
시설물 인수인계서와 시설 목록
권리금계약서 및 영업양수도계약서
인테리어 도면과 공사 견적서
임대인의 공사 승인 문자와 이메일
퇴거 전 공동점검 확인서
원상복구 전후 사진
철거업체 견적서와 세금계산서

상가 원상복구 범위는 철거업체가 결정하는 것이 아닙니다. 계약서와 입점 당시 상태를 기준으로 임대인과 임차인이 먼저 책임 범위를 확정한 다음, 그 범위에 맞춰 철거 견적을 받아야 불필요한 공사와 보증금 분쟁을 줄일 수 있습니다.

≡ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 이전 임차인이 설치한 시설도 철거해야 하나요?
A. 별도 특약이 없다면 입점 당시부터 있던 시설까지 철거할 의무는 없습니다. 다만 시설과 영업을 포괄적으로 승계했다면 책임질 수 있습니다.

Q2. 권리금을 주고 시설을 인수하면 원상복구 의무도 승계되나요?
A. 권리금을 지급했다는 사실만으로 의무가 자동 승계되지는 않습니다. 계약 내용과 영업양수도 관계를 함께 확인해야 합니다.

Q3. 임대인이 허락한 인테리어도 철거해야 하나요?
A. 공사 승인이 철거 면제를 의미하지는 않습니다. 계약 종료 후 시설을 남겨도 된다는 별도의 합의가 있어야 안전합니다.

Q4. 바닥과 벽의 자연적인 마모도 복구해야 하나요?
A. 정상적인 사용으로 발생한 마모와 노후는 원칙적으로 원상복구 대상이 아닙니다. 임차인의 과실로 발생한 파손은 복구해야 할 수 있습니다.

Q5. 임대인이 원상복구비를 보증금에서 공제할 수 있나요?
A. 임차인이 부담할 정당한 복구비는 공제할 수 있습니다. 다만 임대인은 복구 대상과 비용의 적정성을 입증해야 합니다.

결론 및 추가 정보

상가 원상복구 범위는 임차인이 처음 점포를 넘겨받았던 상태와 계약서 특약을 기준으로 판단하는 것이 출발점입니다. 이전 임차인이 설치한 시설은 별도 약정이 없다면 원칙적으로 현 임차인의 철거 대상이 아니지만, 영업·시설·임차인 지위를 포괄적으로 승계했거나 기존 시설 철거를 명시적으로 약정했다면 책임이 인정될 수 있습니다. 철거부터 시작하지 말고 계약서, 입점 사진, 권리금계약서와 시설 인수자료를 먼저 대조한 뒤 임대인과 시설별 범위를 서면으로 확정하는 것이 안전합니다.

※ 이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 내용입니다. 실제 원상복구 범위는 계약 문구와 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

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