상가 임차권등기명령 신청 방법: 보증금 돌려받지 못했을 때

상가 임차권등기명령, 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 점포를 비워야 할 때 필요한 절차입니다. 신청만 하고 떠나면 권리 보호에 문제가 생길 수 있으므로, 임대차 종료와 미반환 금액을 확인해 신청한 뒤 등기부에 등기가 완료됐는지 확인하세요.

※ 상가임대차보호법의 적용 대상과 전체 보호 내용을 먼저 확인하려면 ‘2026년 상가임대차보호법 총정리’를 참고하시기 바랍니다.

상가임대차보호법 총정리기

상가 임차권등기명령 신청 요건: 계약 종료와 보증금 미반환

상가 임차권등기명령은 임대차가 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 신청할 수 있습니다. 보증금 전액이 아니라 일부만 반환받고 잔액이 남은 경우에도 가능합니다. 신청 법원은 임차한 상가의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원입니다.

계약서의 만료일만 보고 신청하면 될까?

먼저 임대차가 실제로 종료됐는지 확인해야 합니다. 계약기간이 끝나 종료된 경우도 있지만, 묵시적으로 갱신됐다면 계약서에 적힌 만료일만으로 판단할 수 없습니다. 상가건물 임대차보호법에 따른 묵시적 갱신 후 임차인이 해지를 통지한 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 해지 효력이 발생합니다. 합의 해지라면 양측이 정한 종료일을 확인하세요.

신청을 준비할 때는 다음 세 가지를 먼저 적어두면 좋습니다.

• 임대차 종료일: 기간 만료일 또는 해지 효력이 발생한 날
• 미반환 보증금: 이미 받은 금액을 제외하고 아직 돌려받지 못한 금액
• 점포 이전 예정일: 기존 상가를 비우거나 사업자등록을 옮겨야 하는 날

예를 들어 보증금 5,000만 원 중 2,000만 원을 받았다면 미반환 금액은 3,000만 원입니다. 계약이 종료됐다면 이 잔액을 기준으로 신청을 검토할 수 있습니다. 이전 날짜가 급하더라도 종료 여부부터 확인해야 서류를 다시 준비하는 일을 줄일 수 있습니다.

상가 임차권등기명령의 효과: 신청보다 등기 완료가 중요하다

상가 임차권등기명령을 찾는 가장 큰 이유는 보증금을 받기 전에 점포를 떠나야 하는 상황 때문입니다. 상가를 인도받고 사업자등록을 신청한 임차인은 법에서 정한 대항력을 취득할 수 있습니다. 확정일자까지 받았다면 경매·공매에서 우선변제권도 주장할 수 있습니다. 이 권리들의 취득 시점을 확인하려면 점유 시작일, 사업자등록 신청일, 확정일자를 구분해서 봐야 합니다.

언제 점포를 비워도 될까?

법원에 신청서를 냈다는 사실만으로 이전 일정을 확정하지 마세요. 절차는 신청, 법원의 결정, 임차권등기 기입 순서로 진행됩니다. 임차권등기가 마쳐지면 이전에 취득한 대항력이나 우선변제권은 그 뒤 대항요건을 잃더라도 유지됩니다. 따라서 보증금을 받지 못한 채 이전해야 한다면, 등기사항증명서에서 임차권등기가 실제로 기입됐는지 확인한 다음 점포를 비우거나 사업자등록을 옮기는 순서로 일정을 잡는 것이 안전합니다.

등기 전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못했다면 임차권등기 완료 시점에 해당 권리를 취득할 수 있습니다. 다만 그 시점보다 먼저 설정된 담보권보다 순위가 앞서지는 않습니다. 임차권등기명령이 기존 권리의 순위를 모두 바꿔 주는 절차는 아니라는 점도 기억해야 합니다.

상가 임차권등기명령 신청 방법: 서류부터 법원 제출까지

상가 임차권등기명령은 상가 소재지를 관할하는 법원에 신청합니다. 신청서에는 임대인·임차인의 정보, 임차한 건물, 돌려받지 못한 보증금액, 신청 취지와 이유를 적습니다. 계약을 언제 체결했고 어떤 사유로 종료됐는지도 설명해야 합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 점유 시작일, 사업자등록 신청일, 확정일자도 확인해 기재합니다.

준비할 서류

서류·자료	확인할 내용
임대차계약서	계약 당사자, 상가 주소, 보증금, 임대차기간
건물 등기사항증명서	건물 표시와 소유자
계약 종료를 설명할 자료	만료, 해지 통지 또는 합의 해지의 경위
점유·사업자등록 관련 자료	점유 시작일과 사업자등록 신청일
확정일자가 표시된 계약서	우선변제권을 취득했다고 기재하는 경우의 확정일자
임차 부분을 표시한 도면	건물 전체가 아닌 일부를 임차한 경우

정부 생활법령 안내는 신청 당시 취득한 권리와 임차 목적물의 형태에 따라 필요한 첨부서류를 구분합니다. 특히 상가의 일부만 임차했다면 그 부분을 표시한 도면이 필요합니다. 서류를 제출하기 전 관할 법원의 임차권등기 담당자에게 자신의 상황에 맞는 첨부서류를 확인하세요.

신청서 작성 시에는 계약서에 적힌 원래 보증금과 현재 반환받지 못한 보증금을 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 건물의 주소와 임차 범위도 계약서·등기사항증명서·도면에서 서로 맞는지 살펴보세요. 법원 제출과 등기에 든 비용은 납부 내역을 보관해 두면 좋습니다. 상가건물 임대차보호법은 임차인이 임차권등기명령 신청과 그에 따른 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있도록 규정합니다.

임차권등기 후에도 보증금을 못 받았다면?

임차권등기가 완료돼도 보증금이 자동으로 지급되지는 않습니다. 등기 완료를 확인한 뒤에는 임대인에게 남은 보증금의 액수와 반환 요청일을 분명히 전달하고, 계약서·입금 내역·연락 기록을 정리해 두세요. 반환이 계속 지연된다면 분쟁조정이나 보증금 반환 청구 소송 등 실제 돈을 돌려받기 위한 절차를 검토해야 합니다.

임대인이 먼저 등기를 말소해 달라고 한다면?

새 임차인을 구해야 보증금을 줄 수 있다며 임차권등기 말소를 먼저 요청하는 경우가 있습니다. 이때는 보증금 반환 여부를 확인하기 전에 말소부터 진행하지 않도록 주의해야 합니다. 정부 생활법령 안내에 따르면 임대인의 보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다. 반환 금액과 지급 시점이 불명확하다면 말소 일정을 먼저 약속하지 말고 정산 내용을 확인하세요.

상가가 이미 경매에 들어갔다면 등기 완료 여부와 함께 선순위 권리, 배당 절차, 보증금 회수 가능액을 따로 살펴봐야 합니다. 임차권등기는 권리 보호에 중요한 단계이지만, 보증금 전액의 회수를 보장하지는 않습니다. 신청 요건을 확인하고, 등기 완료를 확인한 뒤, 반환 청구까지 이어지는 순서로 대응하는 것이 핵심입니다.

≡ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 보증금을 일부만 못 받아도 신청할 수 있나요?
A. 네. 임대차가 종료됐고 돌려받지 못한 보증금이 남아 있다면 신청할 수 있습니다.

Q2. 계약서상 만료일이 지나면 바로 신청할 수 있나요?
A. 묵시적으로 갱신됐을 수 있으므로 실제 임대차 종료일을 먼저 확인해야 합니다.

Q3. 신청서를 낸 뒤 바로 점포를 비워도 되나요?
A. 등기사항증명서에서 임차권등기 완료를 확인한 뒤 이전하는 것이 안전합니다.

Q4. 확정일자가 없어도 신청할 수 있나요?
A. 네. 신청 요건은 임대차 종료와 보증금 미반환입니다. 다만 기존 우선변제권의 유무와 권리 순위는 별도로 확인해야 합니다.

Q5. 등기가 끝나면 보증금을 바로 받을 수 있나요?
A. 아니요. 반환이 계속 지연되면 분쟁조정이나 보증금 반환 청구 등을 검토해야 합니다.

결론 및 추가 정보

상가 임차권등기명령은 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못한 임차인이 점포를 떠나야 할 때 검토할 수 있는 권리 보호 절차입니다. 먼저 임대차가 실제로 종료되었는지 확인하고, 계약서와 등기사항증명서, 사업자등록·확정일자 자료를 정리하세요. 법원에 신청한 뒤에는 결정 소식에 그치지 말고 등기부에 임차권등기가 마쳐졌는지 확인하는 것이 핵심입니다. 보증금이 계속 반환되지 않는다면 말소를 서두르지 말고 반환 청구 절차까지 이어서 검토해야 합니다.

관련 링크

• 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제6조 ‘임차권등기명령’
• 찾기쉬운 생활법령정보｜상가건물 임차권등기명령 신청
• 찾기쉬운 생활법령정보｜상가 보증금 회수를 위한 집행권원 확보 및 분쟁조정

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