신규 임차인 계약 거절, 임대인이 거부하면 권리금을 받을 수 있을까?

신규 임차인 계약 거절, 당해도 권리금을 포기할 필요는 없습니다. 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거부해 권리금 회수를 막았다면 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다. 보호기간 내 주선 사실과 거절 증거를 남겨야 합니다.

신규 임차인 계약 거절, 권리금을 받을 수 있을까?

결론부터 말하면 임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절했다고 해서 기존 임차인이 권리금을 무조건 포기해야 하는 것은 아닙니다. 임대인이 정당한 사유 없이 계약을 거절해 권리금 회수를 방해했다면 기존 임차인은 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금은 원칙적으로 임대인이 지급하는 돈이 아닙니다. 기존 임차인이 신규 임차인에게 시설, 거래처, 영업 노하우, 신용, 입지상 이점 등을 넘겨주고 받는 대가입니다.

하지만 신규 임차인은 임대인과 새로운 임대차계약을 체결해야 해당 상가에서 영업할 수 있습니다. 임대인이 계약을 거부하면 기존 임차인과 신규 임차인 사이의 권리금 계약도 사실상 이행되기 어렵습니다.

이를 방지하기 위해 상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료일까지 임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하도록 규정하고 있습니다.

권리금 회수 방해에 해당하는 행위

다음과 같은 행위는 권리금 회수기회 방해로 인정될 수 있습니다.

• 임대인이 신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하는 행위
• 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 주변 시세와 비교해 현저히 높은 보증금이나 월세를 요구하는 행위
• 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 행위
• 신규 임차인을 받지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝히는 행위

예를 들어 주변 상가의 월세가 200만 원 정도인데 신규 임차인에게만 500만 원을 요구해 계약을 포기하게 했다면 형식상 계약을 거절하지 않았더라도 권리금 회수를 방해한 것으로 판단될 수 있습니다.

계약갱신요구권 10년이 지나도 권리금은 보호될까?

상가 임차인의 계약갱신요구권 행사기간이 지났더라도 권리금 회수기회는 별도로 보호될 수 있습니다.

계약갱신요구권은 일정 기간 영업을 계속할 수 있도록 보호하는 제도이고, 권리금 회수기회 보호는 임차인이 형성한 영업상 가치를 회수하도록 보장하는 제도이기 때문입니다.

따라서 10년 이상 같은 상가에서 영업했다는 이유만으로 임대인이 신규 임차인과의 계약을 자유롭게 거절할 수 있는 것은 아닙니다.

핵심 정리: 임대인은 신규 임차인을 무조건 받아야 하는 것은 아니지만, 합리적인 이유 없이 계약을 거절해 기존 임차인의 권리금 회수를 막아서는 안 됩니다.

임대인이 신규 임차인 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유

신규 임차인 계약 거절이 모두 위법한 것은 아닙니다. 신규 임차인의 자금 능력이나 업종, 기존 임차인의 계약 위반 여부 등에 따라 임대인의 거절이 정당하다고 인정될 수 있습니다.

신규 임차인에게 보증금이나 차임 지급 능력이 없는 경우

신규 임차인이 보증금과 월세를 정상적으로 지급하기 어렵다고 판단할 만한 객관적인 사정이 있다면 임대인은 계약을 거절할 수 있습니다.

다만 단순히 “경제력이 부족해 보인다”거나 “사업 경험이 없어서 불안하다”는 주관적인 판단만으로는 부족합니다. 임대인은 신규 임차인의 재산 상태, 신용도, 보증금 마련 계획과 같은 구체적인 자료를 바탕으로 판단해야 합니다.

기존 임차인도 자신이 알고 있는 신규 임차인의 자력과 계약이행 능력에 관한 정보를 임대인에게 제공할 의무가 있습니다.

임대차관계를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

신규 임차인이 임차인의 의무를 위반할 우려가 크거나 건물에서 허용하기 어려운 업종을 운영하려는 경우에도 계약을 거절할 수 있습니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.

• 건축물 용도상 허용되지 않는 업종을 운영하려는 경우
• 관리규약에서 제한하는 업종에 해당하는 경우
• 불법 영업이나 무허가 영업이 예상되는 경우
• 건물의 안전이나 다른 임차인의 영업에 심각한 영향을 주는 경우
• 차임 지급이나 시설 관리 의무를 이행하기 어려운 사정이 있는 경우

하지만 임대인이 기존 임차인과 사이가 좋지 않다는 이유로 신규 임차인의 업종이나 신용을 문제 삼는다면 정당한 거절 사유로 인정되기 어렵습니다.

상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않는 경우

임대인이 임대차 종료 후 해당 상가를 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않을 예정이라면 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

이 경우에는 두 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.

1. 임대차 종료 당시 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 않겠다는 이유로 계약을 거절해야 합니다.
2. 임대차 종료 후 실제로 1년 6개월 동안 상가를 영리 목적으로 사용하지 않아야 합니다.

임대인이 다른 이유로 신규 임차인을 거절한 뒤 결과적으로 상가가 1년 6개월 동안 공실로 남았다고 해서 처음의 계약 거절이 소급해 정당해지는 것은 아닙니다.

또한 임대인이 상가를 비워 두겠다고 통보한 뒤 1년 6개월 안에 다시 임대하거나 직접 영업했다면 기존 임차인이 손해배상을 청구할 가능성이 있습니다.

임대인이 직접 사용할 예정이면 거절할 수 있을까?

임대인이 직접 영업하겠다는 이유만으로 신규 임차인과의 계약을 거절하는 것은 원칙적으로 정당한 사유가 아닙니다.

대법원도 임대인이 상가에서 직접 사업을 운영할 계획이라는 사정만으로는 권리금 회수기회 보호의무를 피할 수 없다고 판단했습니다.

임대인의 거절 사유	정당한 거절 가능성
신규 임차인의 보증금 지급 능력 부족	높음
건물에서 허용되지 않는 업종	높음
임대차 유지가 어려운 객관적 사정	높음
주변 시세보다 낮은 월세를 제안했다는 이유	낮음
임대인이 직접 영업할 예정이라는 이유	원칙적으로 낮음
기존 임차인과 사이가 나쁘다는 이유	낮음
권리금이 마음에 들지 않는다는 이유	낮음

핵심 정리: 임대인의 개인적인 선호나 직접 사용 계획만으로는 부족합니다. 계약 거절에는 신규 임차인의 자력, 업종 제한 등 객관적이고 합리적인 사유가 필요합니다.

권리금 손해배상을 청구하기 위한 핵심 요건

임대인이 신규 임차인과의 계약을 거절했다고 해서 손해배상이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다. 기존 임차인은 법에서 정한 보호기간과 신규 임차인 주선 절차, 실제 손해를 입증해야 합니다.

임대차 종료 6개월 전부터 대응해야 한다

권리금 회수기회가 법적으로 보호되는 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료일까지입니다.

따라서 임차인은 계약 종료일을 정확히 확인한 뒤 보호기간 안에 신규 임차인을 구하고 임대인에게 계약 체결을 요청하는 것이 안전합니다.

묵시적 갱신이나 중도해지로 종료일이 불분명하다면 다음 자료를 먼저 확인해야 합니다.

• 최초 임대차계약서
• 갱신계약서
• 임대인의 계약 종료 통보
• 임차인의 해지 통보
• 내용증명 발송일과 도달일

원칙적으로 신규 임차인을 실제로 주선해야 한다

기존 임차인은 실제 계약 의사가 있는 신규 임차인을 찾아 임대인에게 소개해야 합니다. 단순히 “새로운 임차인을 구할 예정”이라고 알리는 것만으로는 주선행위가 인정되지 않을 수 있습니다.

임대인에게는 다음 정보를 서면으로 전달하는 것이 좋습니다.

• 신규 임차인의 성명과 연락처
• 운영하려는 업종
• 보증금과 월세 지급계획
• 사업자금 또는 자력에 관한 자료
• 입점 희망일과 계약기간
• 권리금 계약 체결 여부

임대인에게 신규 임차인의 정보를 전달할 때는 문자나 전화에만 의존하지 말고 내용증명과 이메일을 함께 사용하는 것이 안전합니다.

확정적인 계약 거절이라면 실제 주선이 없어도 가능하다

임대인이 “누구를 데려와도 계약하지 않겠다”거나 “내가 직접 사용할 것이므로 신규 임차인은 받지 않겠다”고 명확하게 통보했다면 예외가 인정될 수 있습니다.

대법원은 임대인이 계약 체결을 확정적으로 거절한 상황에서 기존 임차인에게 신규 임차인을 계속 찾아오도록 요구하는 것은 불필요한 절차를 강요하는 것이라고 판단했습니다.

다만 임대인이 재건축 계획이나 계약 조건을 설명했을 뿐 신규 계약 가능성 자체를 부정하지 않았다면 확정적인 거절로 보기 어려울 수 있습니다.

따라서 임대인에게 다음과 같이 서면으로 확인하는 것이 좋습니다.

신규 임차인과 임대차계약을 협의할 의사가 있는지, 계약을 거절한다면 구체적인 사유가 무엇인지 서면으로 답변해 주시기 바랍니다.

기존 임차인에게 계약 위반 사유가 없어야 한다

다음과 같은 사정이 있다면 권리금 회수기회 보호를 받기 어려울 수 있습니다.

• 3기분에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우
• 임대인의 동의 없이 상가를 전대한 경우
• 고의 또는 중대한 과실로 건물을 훼손한 경우
• 불법 영업 등 임차인의 의무를 현저히 위반한 경우
• 안전 문제나 법령에 따라 철거·재건축이 필요한 경우

특히 3기분 차임 연체는 실제 분쟁에서 매우 중요하게 다뤄집니다. 권리금 회수를 준비하고 있다면 밀린 월세와 관리비, 계약 위반 사항부터 점검해야 합니다.

핵심 정리: 보호기간 내 신규 임차인을 주선하고 계약 체결을 요청해야 합니다. 다만 임대인이 누구와도 계약하지 않겠다는 의사를 확정적으로 밝혔다면 실제 주선이 없더라도 예외적으로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

권리금 손해배상 금액과 증거 확보 방법

권리금 회수 방해가 인정되더라도 신규 임차인과 약정한 권리금을 전액 받을 수 있는 것은 아닙니다.

손해배상액은 다음 두 금액 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

1. 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금
2. 임대차 종료 당시 객관적으로 평가한 상가 권리금

예를 들어 신규 임차인과 8,000만 원의 권리금 계약을 체결했더라도 감정평가 결과 임대차 종료 당시 권리금이 5,000만 원이라면 손해배상액은 원칙적으로 5,000만 원을 넘을 수 없습니다.

반대로 감정평가액이 8,000만 원이라도 권리금계약서에 기재된 금액이 5,000만 원이라면 배상액의 상한은 5,000만 원이 됩니다.

권리금 산정에 반영되는 요소

법원이나 감정평가에서는 다음과 같은 요소를 종합적으로 검토합니다.

• 인테리어와 영업시설의 현재 가치
• 시설 설치 시기와 감가상각
• 매출액과 영업이익
• 단골고객과 거래처
• 상호와 영업 노하우
• 상가의 위치와 유동인구
• 주변 상가의 권리금 거래사례
• 남은 시설의 활용 가능성

임차인이 처음 지급했던 권리금이 그대로 현재 권리금으로 인정되는 것은 아닙니다. 시설 노후화와 매출 감소 등이 반영되면 감정평가액이 낮아질 수 있습니다.

반드시 확보해야 할 증거

신규 임차인 계약 거절 분쟁에서는 임대인의 거절 사실과 실제 권리금 가치를 입증하는 자료가 중요합니다.

• 신규 임차인과 작성한 권리금계약서
• 권리금 계약금 지급내역
• 임대인에게 보낸 계약 체결 요청서
• 임대인의 거절 문자와 내용증명
• 통화 녹음 및 이메일
• 신규 임차인의 사업계획과 자력 자료
• 최근 매출자료와 세금 신고자료
• 인테리어 및 시설 공사계약서
• 집기·비품 구입 영수증
• 주변 상가의 권리금 및 임대료 자료
• 부동산중개업소와 주고받은 대화

통화 당사자가 직접 녹음한 자료는 분쟁에서 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 다만 녹음 내용을 임의로 편집하거나 온라인에 공개하면 별도의 문제가 발생할 수 있으므로 원본을 보관해야 합니다.

계약 거절 후 대응 순서

1. 임대차 종료일과 권리금 보호기간을 확인합니다.
2. 신규 임차인과 권리금 조건을 서면으로 정리합니다.
3. 신규 임차인의 자력과 사업계획 자료를 확보합니다.
4. 임대인에게 신규 임대차계약 체결을 공식 요청합니다.
5. 계약을 거절한다면 구체적인 사유를 서면으로 받습니다.
6. 상가의 공실 여부와 임대인의 직접 사용 여부를 확인합니다.
7. 권리금 감정평가와 손해배상청구를 검토합니다.

권리금 회수 방해에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료된 날부터 3년 이내에 행사해야 합니다. 임대인과 협의 중이더라도 소멸시효가 자동으로 중단되는 것은 아니므로 분쟁이 길어진다면 법적 대응 시점을 따로 관리해야 합니다.

핵심 정리: 권리금 분쟁은 계약 거절 자체보다 보호기간 내 주선 여부와 서면 증거가 결과를 좌우합니다. 퇴거하기 전에 권리금계약서, 계약 체결 요청, 임대인의 거절 사유를 반드시 문서로 남겨야 합니다.

≡ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대인이 계약을 거절하면 권리금을 전액 받을 수 있나요?
A. 아닙니다. 약정한 권리금과 임대차 종료 당시 평가된 권리금 중 낮은 금액이 손해배상 한도가 됩니다.

Q2. 임대인이 직접 영업한다면 신규 임차인을 거절할 수 있나요?
A. 직접 영업한다는 이유만으로는 정당한 거절 사유가 되기 어렵습니다. 권리금 회수 방해로 판단될 수 있습니다.

Q3. 신규 임차인을 구하지 못해도 손해배상을 청구할 수 있나요?
A. 원칙적으로 신규 임차인을 주선해야 합니다. 다만 임대인이 계약 거절 의사를 명확히 밝혔다면 예외가 인정될 수 있습니다.

Q4. 상가에서 10년 이상 영업해도 권리금을 보호받나요?
A. 네. 계약갱신요구권 행사기간이 지났더라도 권리금 회수기회는 별도로 보호될 수 있습니다.

Q5. 임대인이 높은 월세를 요구하면 권리금 회수 방해인가요?
A. 주변 시세보다 현저히 높은 조건을 요구해 계약을 무산시켰다면 권리금 회수 방해로 인정될 수 있습니다.

결론 및 추가 정보

신규 임차인 계약 거절이 발생했다고 해서 권리금을 곧바로 포기할 필요는 없습니다. 임대인의 직접 사용 계획만으로는 정당한 거절 사유가 되기 어렵고, 확정적인 계약 거부로 권리금 회수가 막혔다면 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만 보호기간, 신규 임차인 주선, 권리금계약서, 임대인의 거절 답변을 입증해야 하므로 퇴거 전에 반드시 서면 증거를 확보해야 합니다. 구체적인 배상 가능성은 계약 내용과 연체 여부, 거절 사유에 따라 달라질 수 있습니다.

관련 링크

• 국가법령정보센터｜상가건물 임대차보호법 제10조의4
• 국가법령정보센터｜대법원 2025. 11. 20. 선고 2024다305605·305612 판결
• 연합뉴스｜상가 권리금의 의미와 법적 보호 관련 팩트체크

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