상가 임대인 직접 사용 이유로 나가라고 할 때, 계약갱신 거절이 가능할까?

상가 임대인 직접 사용 이유로 “계약이 끝나면 나가 달라”는 말을 들었다면 어떻게 해야 할까요? 임대인의 통보만으로 퇴거가 결정되지는 않습니다. 계약갱신요구권의 남은 기간과 통지 시점, 권리금 회수 가능성을 차례로 살펴보겠습니다.

※ 상가임대차보호법의 적용 대상과 전체 보호 내용을 먼저 확인하려면 ‘2026년 상가임대차보호법 총정리’를 참고하시기 바랍니다.

상가임대차보호법 총정리

상가 임대인 직접 사용, 계약갱신 거절 사유가 될까?

핵심 답변: 직접 사용만으로는 갱신을 거절할 수 없다

임대인이 “제가 직접 가게를 운영할 테니 계약이 끝나면 나가 주세요”라고 말해도, 그 이유만으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수는 없습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 ‘임대인의 직접 사용’은 갱신 거절 사유로 열거돼 있지 않기 때문입니다. 임차인에게 갱신요구권이 남아 있고 정해진 기간에 이를 행사했다면, 임대인의 실제 영업 계획만으로 퇴거 여부가 결정되지는 않습니다.

예를 들어 카페 임차인에게 건물주가 “아들이 이 자리에서 음식점을 열 예정”이라고 통보했다고 해보겠습니다. 이때 먼저 확인할 것은 아들의 창업 계획이 얼마나 구체적인지가 아닙니다. 임차인이 갱신을 요구할 수 있는 상태인지, 임대인이 다른 법정 거절 사유를 주장하는지입니다.

법에서 인정하는 갱신 거절 사유는?

법에서 정한 사유에는 다음과 같은 경우가 포함됩니다.

• 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임대인의 동의 없이 상가의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 파손한 경우
• 법에서 정한 요건을 충족하는 철거·재건축이 필요한 경우
• 그 밖에 임차인의 중대한 의무 위반 등으로 임대차를 계속하기 어려운 경우

철거·재건축 역시 임대인이 “공사할 예정”이라고 말하는 것만으로 충분하지 않습니다. 계약 당시 구체적인 계획을 고지했는지, 건물에 안전사고 우려가 있는지 등 법정 요건을 따져야 합니다.

임대인에게 무엇을 확인해야 할까?

퇴거 요구를 받았다면 “직접 사용 외에 계약갱신을 거절하는 사유가 있는지”를 문자나 이메일로 물어보세요. 임대인의 답변과 통보 날짜를 함께 보관하면, 이후 어떤 이유로 계약 종료를 요구했는지 확인하기 쉽습니다.

주택 임대차의 집주인 실거주 규정을 상가의 임대인 직접 영업에 그대로 적용해서는 안 됩니다. 상가 계약갱신은 상가건물 임대차보호법의 기준으로 판단합니다.

상가 계약갱신요구권은 언제까지 행사할 수 있을까?

10년은 ‘최근 갱신일’이 아닌 최초 임대차부터 계산한다

상가 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있습니다. 계약서를 중간에 여러 번 다시 작성했더라도, 그때마다 새로운 10년이 시작되는 것은 아닙니다. 따라서 최초 계약서와 이후 갱신 계약서를 모두 꺼내 임대차가 이어진 기간을 확인해야 합니다. 오래전에 시작한 계약은 개정법 적용 관계도 살펴볼 필요가 있습니다.

확인할 날짜	확인하는 이유
최초 임대차 시작일	전체 임대차기간을 계산하기 위해
현재 계약 만료일	이번 계약이 언제 끝나는지 확인하기 위해
갱신요구를 전달한 날짜	법정 행사 기간을 지켰는지 확인하기 위해

갱신요구는 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지

갱신을 원한다면 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 그 의사를 전달해야 합니다. “계속 장사하고 싶다”고 대화한 사실만 남겨두기보다, 어떤 계약에 대해 갱신을 요구하는지 분명히 적는 편이 좋습니다.

현재 ○○상가 ○호 임대차계약의 만료일은 ○년 ○월 ○일입니다. 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 계약갱신을 요구합니다.

문자나 이메일로 보냈다면 발송 내역과 답변을 보관하세요. 분쟁이 예상된다면 내용증명을 고려할 수도 있습니다. 핵심은 기간 안에 갱신을 요구했고 그 의사가 임대인에게 전달됐다는 사실을 확인할 수 있게 하는 것입니다.

임대인이 직접 사용을 주장할 때 확인할 순서

1. 최초 계약일부터 계산한 전체 임대차기간이 얼마인지 확인합니다.
2. 현재 계약의 만료일과 갱신요구 기간을 계산합니다.
3. 기간 안에 갱신 의사를 명확하게 전달합니다.
4. 임대인이 주장하는 거절 사유를 서면으로 확인합니다.

이 순서대로 살펴보면 ‘임대인이 정말 직접 사용할까?’라는 문제에만 매달리지 않고, 자신의 갱신요구권부터 판단할 수 있습니다.

10년이 지났거나 갱신요구를 하지 않았다면 바로 나가야 할까?

갱신요구권이 끝나도 현재 계약부터 확인해야 한다

더 이상 갱신을 요구할 수 없다는 것과 지금 당장 상가를 비워야 한다는 것은 다릅니다. 전체 임대차기간이 10년을 지나 갱신요구권을 행사하기 어렵다면, 다음으로는 현재 계약이 실제로 언제 종료되는지 확인해야 합니다.

현재 유효한 계약의 기간이 남아 있는지, 별도로 새 계약을 체결했는지, 임대인과 임차인 사이에 어떤 통지가 오갔는지에 따라 판단할 내용이 달라집니다. 반대로 10년이 넘은 뒤에도 제10조의 계약갱신요구권으로 무조건 계약을 연장할 수 있다고 생각해서도 안 됩니다.

통지가 없었다면 묵시적 갱신을 살펴본다

상가건물 임대차보호법은 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않은 경우, 일정한 요건 아래 기존 조건으로 계약이 갱신된 것으로 보는 규정을 둡니다. 이 규정에 따른 묵시적 갱신의 존속기간은 1년입니다. 다만 보증금 규모 등에 따라 적용되는 묵시적 갱신 규정이 달라질 수 있으므로, 본인 계약에 어느 규정이 적용되는지 확인해야 합니다.

계약 만료를 앞두고 임대인이 갑자기 “내가 쓸 테니 나가라”고 말했다면, 그 말이 언제 전달됐는지부터 확인하세요. 이전에 갱신 거절 통지가 있었는지, 조건 변경에 관한 연락이 있었는지도 함께 살펴봐야 합니다.

퇴거 요구를 받았다면 모아둘 자료

• 최초 계약서와 모든 갱신 계약서
• 임대인의 퇴거 요청 문자·이메일·내용증명
• 본인이 보낸 갱신요구와 그 발송 내역
• 월세 지급 내역
• 계약 종료일이나 퇴거일에 관해 별도로 합의한 문서

임대인에게는 “어느 계약의 종료일을 기준으로 인도를 요청하시는지”와 “이전에 갱신 거절을 통지하셨다면 언제 하셨는지”를 서면으로 확인해 보세요. 이 두 질문만으로도 쟁점이 상당히 구체화됩니다.

계약이 끝난다면 상가 권리금은 어떻게 될까?

계약갱신과 권리금 회수는 별개의 문제다

상가 임대차에서는 계약을 계속할 수 있는지와 계약이 끝날 때 권리금을 회수할 수 있는지를 각각 판단해야 합니다. 갱신요구권을 더 행사하기 어렵더라도 권리금 회수기회 보호 문제가 남을 수 있습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지, 일정한 요건 아래 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하는 행위를 제한합니다. 임차인이 주선한 신규 임차인에게 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하거나, 정당한 사유 없이 그 사람과의 계약 체결을 거절하는 행위 등이 문제 될 수 있습니다. 법에서 정한 예외 사유가 있는지도 함께 확인해야 합니다.

“제가 직접 쓸 겁니다”라며 신규 임차인을 거절한다면?

임대인이 직접 사용할 계획이라며 신규 임차인과 계약하지 않겠다고 할 때는 그 말과 전달 날짜를 기록해 두세요. 법원이 공개한 사례에서도 임대인이 직접 사용을 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절한 경위가 권리금 회수 방해 판단의 쟁점이 됐습니다. 다만 직접 사용이라는 말을 했다는 이유만으로 언제나 손해배상책임이 인정되는 것은 아닙니다. 신규 임차인을 주선한 과정과 거절 사유, 손해 등을 구체적으로 따져야 합니다.

권리금 회수를 준비하며 남겨둘 기록

남겨둘 자료	확인하려는 사실
신규 임차인 모집 글과 문의 내역	회수를 위해 실제로 후보자를 찾았는지
후보자와 협의한 임대차 조건	계약 체결 가능성이 있었는지
권리금 계약서 또는 제안 내용	회수하려던 권리금과 조건이 무엇인지
임대인에게 후보자를 소개한 기록	언제 누구를 주선했는지
임대인의 답변	계약을 거절했다면 어떤 이유였는지

임대인이 “당분간 점포를 비워두겠다”고 말한 경우도 사정을 따져봐야 합니다. 법에는 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 않은 경우와 관련한 예외가 있지만, 다른 이유로 신규 임차인과의 계약을 거절한 뒤 나중에 점포를 비워두었다는 사실만으로 이미 문제 된 권리금 회수 방해가 정당해지는 것은 아니라는 대법원 판단이 있습니다.

따라서 계약 종료가 가까워질수록 두 갈래로 준비하세요. 갱신을 원한다면 갱신요구 기간과 통지 기록을 확인하고, 계약이 끝날 가능성이 있다면 신규 임차인 주선과 권리금 협의 과정을 기록하는 것입니다.

≡ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 임대인이 직접 사용한다면 무조건 나가야 하나요?
A. 아니요. 임차인에게 계약갱신요구권이 남아 있다면, 임대인의 직접 사용만으로 갱신을 거절할 수는 없습니다. law.go.kr

Q2. 상가 임대차 10년은 언제부터 계산하나요?
A. 최근 갱신 계약일이 아니라 최초 임대차기간부터 계산합니다. law.go.kr

Q3. 계약갱신은 언제 요구해야 하나요?
A. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 요구해야 합니다. law.go.kr

Q4. 10년이 지났다면 바로 상가를 비워야 하나요?
A. 바로 그런 것은 아닙니다. 현재 계약의 종료일, 새 계약 여부, 묵시적 갱신 여부를 확인해야 합니다. law.go.kr

Q5. 임대인이 직접 쓴다며 신규 임차인을 거절하면 권리금은 어떻게 되나요?
A. 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절해 권리금 회수 기회를 방해했다면 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.

결론 및 추가 정보

상가 임대인 직접 사용 통보를 받았다고 해서 퇴거 여부가 곧바로 결정되지는 않습니다. 먼저 최초 계약일부터 계산한 임대차기간과 현재 계약 만료일을 확인하고, 계약갱신요구권이 남아 있다면 법정 기간 안에 의사를 전달해야 합니다. 10년이 지났거나 계약 종료가 가능한 경우에도 현재 계약의 효력과 권리금 회수 기회는 별도로 검토할 문제입니다. 계약서와 통지 기록을 모아 사실관계를 정리하는 것이 대응의 출발점입니다.

관련 링크

• 상가건물 임대차보호법 제10조 계약갱신 요구 등
• 상가건물 임대차계약의 갱신
• 권리금 회수기회 보호와 1년 6개월 미사용 사유에 관한 판결

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