상가 월세 미납, 보증금에서 공제할 수 있을까?

상가 월세 미납, 보증금에서 공제할 수 있을까요? 계약이 끝나 점포를 반환할 때는 가능합니다. 하지만 계약 중에는 보증금이 충분해도 월세를 내야 합니다. 공제 시점과 3기 연체에 따른 계약 해지 위험을 살펴보겠습니다.

※ 상가임대차보호법의 적용 대상과 전체 보호 내용을 먼저 확인하려면 ‘2026년 상가임대차보호법 총정리’를 참고하시기 바랍니다.

상가임대차보호법 총정리

상가 월세 미납, 보증금에서 공제할 수 있을까?

결론부터 말하면, 계약이 종료되고 점포를 반환할 때 미납 월세를 보증금에서 공제할 수 있습니다. 다만 계약이 계속되는 동안에도 월세가 자동으로 보증금에서 빠지는 것은 아닙니다. 이 차이를 알아야 임대인과 임차인 모두 연체액을 정확하게 판단할 수 있습니다.

계약 중에는 월세 지급 의무가 유지된다

보증금 3,000만 원, 월세 200만 원인 상가를 예로 들어보겠습니다. 임차인이 이번 달 월세를 내지 않고 “보증금에서 200만 원 빼세요”라고 말해도, 그 통보만으로 월세를 정상 납부한 상태가 되지는 않습니다.

임대차가 유지되는 동안 임대인은 연체 월세를 보증금으로 충당할지 선택할 수 있습니다. 임차인은 보증금이 있다는 이유만으로 월세 지급을 거절할 수 없다는 것이 대법원 판례입니다. 임대인이 실제로 충당하기로 합의했는지 확인하지 않은 채 월세를 중단하면 연체액이 쌓일 수 있습니다. www.law.go.kr

임대인이 월세를 보증금에서 충당하기로 했다면 말로만 정리하지 않는 것이 좋습니다. 어느 달 월세를 얼마 공제하는지, 공제 후 보증금 잔액은 얼마인지 문자나 합의서에 남겨야 이후 연체액을 계산할 때 혼선이 없습니다.

계약이 끝나면 미납 월세를 반영해 보증금을 정산한다

임대차가 종료되고 점포를 반환받을 때에는 특별한 사정이 없는 한 미납 월세 등 임대차에 따른 채무를 보증금에서 공제합니다. 앞선 예시에서 월세 200만 원이 한 달 미납됐고 다른 공제 항목이 없다면, 보증금 3,000만 원에서 이를 뺀 2,800만 원이 계산상 반환액입니다. www.law.go.kr

따라서 “보증금에서 월세를 뺄 수 있다”는 설명에는 반드시 시점이 따라붙어야 합니다. 계약 중에는 월세를 제때 지급하는 것이 원칙이고, 계약 종료 후에는 미납액을 확인해 보증금 반환액에 반영합니다.

보증금이 충분해도 ‘3기 월세 연체’를 주의해야 하는 이유

상가 월세 미납이 생겼을 때 임차인이 가장 경계해야 할 생각은 “보증금이 남아 있으니 당장은 괜찮다”는 것입니다. 보증금 잔액이 충분한지와 임대인에게 계약 해지권이 생기는지는 별개의 문제입니다.

3기 연체는 ‘3개월 연속 미납’만을 뜻하지 않는다

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따르면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달할 때 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 월세가 200만 원이라면 비교 기준은 600만 원입니다. 중요한 것은 3개월 연속으로 한 푼도 내지 않았는지가 아니라, 실제로 남아 있는 연체액이 얼마인지입니다. www.law.go.kr

예를 들어 어떤 달에는 월세를 전액 내고, 다른 달에는 일부만 냈다면 단순히 ‘몇 달 밀렸는지’만 세어서는 정확한 결론이 나오지 않습니다. 계약서의 지급일을 기준으로 월별 청구액과 입금액을 대조해야 합니다. 임대인과 임차인이 연체 개월 수를 서로 다르게 말하는 사건도 실제로는 일부 입금액을 어떻게 계산했는지에서 차이가 나는 경우가 많습니다.

3기 차임액에 달한다고 해서 계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다. 법은 그때 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 따라서 연체액뿐 아니라 실제 해지 의사표시가 있었는지도 확인해야 합니다. www.law.go.kr

밀린 월세를 나중에 내도 계약갱신에 영향을 줄 수 있다

연체액을 갚으면 현재의 미납액은 줄어듭니다. 그렇다고 과거에 3기 차임액에 달하도록 연체했던 사실까지 없어지는 것은 아닙니다. 대법원은 임대차기간 중 그 정도의 연체 사실이 있었다면, 이후 월세를 납부해 연체 상태를 해소했더라도 계약갱신 요구를 거절할 사유가 될 수 있다고 판단했습니다. scourt.go.kr

같은 자리에서 오래 영업할 계획인 임차인이라면 이 점이 특히 중요합니다. 당장의 현금 사정 때문에 납부를 늦춰야 한다면, 연체액이 3기 차임액에 이르기 전에 임대인과 지급 일정을 협의하고 그 내용을 기록해 두는 편이 좋습니다.

계약 종료 후 보증금에서 미납 월세를 공제하는 순서

계약이 끝났을 때는 보증금에서 대략적인 금액을 빼고 잔액만 알려주기 쉽습니다. 그러나 월세를 일부씩 납부했거나 관리비가 함께 밀렸다면 그렇게 계산한 금액은 바로 다툼의 대상이 됩니다. 월별 내역을 먼저 확정한 뒤 보증금 반환액을 계산하는 순서가 정확합니다.

① 월세 지급 내역을 월별로 대조한다

임대차계약서에서 월세 금액과 지급일을 확인하고, 실제 계좌 입금 내역을 대조합니다. 이때 다음 항목을 한 표에 넣으면 양쪽이 계산 과정을 확인하기 쉽습니다.

월	약정 월세	실제 입금액	입금일	남은 미납액
5월	200만 원	200만 원	5월 5일	0원
6월	200만 원	100만 원	6월 12일	100만 원
7월	200만 원	0원	—	200만 원

위 사례의 미납 월세는 300만 원입니다. 다만 실제 계약에서는 선불·후불 약정, 다른 달에 대한 입금 표시, 별도 합의가 있을 수 있으므로 계약서와 입금 당시의 기록을 함께 확인해야 합니다.

② 월세와 다른 공제 항목을 분리한다

관리비나 그 밖의 비용을 공제하려면 임차인이 그 돈을 부담해야 하는 근거와 금액을 확인해야 합니다. ‘미납 월세’와 ‘미납 관리비’를 한 줄로 합쳐 적으면 어느 항목에 이견이 있는지 파악하기 어렵습니다.

특히 점포 상태와 관련한 비용은 청구 항목, 계약 내용, 현장 사진 등을 따로 확인하는 편이 좋습니다. 월세 미납이 분명하다는 이유만으로 다른 모든 청구액까지 자동으로 확정되는 것은 아닙니다.

③ 보증금 반환액을 계산하고 정산서를 교환한다

기본 계산식은 다음과 같습니다.

반환할 보증금 = 받은 보증금 − 확인된 미납 월세 − 공제 가능한 다른 채무

보증금이 3,000만 원, 미납 월세가 300만 원이고 다른 공제 항목이 없다면 반환액은 2,700만 원입니다. 정산서에는 보증금 원금, 월별 미납액, 다른 공제 항목과 근거, 최종 반환액을 각각 적어야 합니다. 계약 종료 후 점포가 반환될 때에는 특별한 사정이 없는 한 연체 차임 등 임대차에 따른 채무가 보증금에서 공제됩니다. www.law.go.kr

상가 소유자가 계약 중 바뀌었다면 이전 소유자에게 월세를 얼마나 냈는지도 확인해야 합니다. 대법원은 임대인의 지위를 승계한 양수인이 보증금을 반환하는 경우, 승계 전에 발생한 연체 차임과 관리비도 특별한 사정이 없으면 보증금에서 공제된다고 판단했습니다. sc.scourt.go.kr

상가 월세가 밀렸을 때 임대인과 임차인의 대응 방법

월세 미납이 처음 발생했을 때 서로의 기억에만 의존하면, 계약이 끝날 무렵에는 연체액부터 다투게 됩니다. 연체액 확인 → 지급 협의 → 기록 보관 → 종료 시 정산의 순서로 관리하는 것이 좋습니다.

임대인은 연체액과 기준일을 명확히 알린다

먼저 계약서상 지급일과 실제 입금 내역을 확인합니다. 그다음 “6월 월세 100만 원, 7월 월세 200만 원 미납”처럼 월별 금액을 특정해 임차인에게 전달하는 편이 좋습니다. “월세가 많이 밀렸다”는 표현만으로는 나중에 정확한 연체액을 입증하거나 정산하기 어렵습니다.

일부 금액이 들어왔다면 어느 달의 월세에 반영했는지도 기록해야 합니다. 3기 차임액에 달했는지 판단하거나 계약 종료 후 보증금에서 공제할 금액을 계산할 때 모두 필요한 자료입니다.

임차인은 지급 계획을 구체적으로 제시한다

당장 전액을 납부하기 어렵다면 언제 얼마를 지급할 수 있는지 제안하는 것이 좋습니다. 예를 들어 “6월 미납액 100만 원은 8월 10일, 7월 미납액 200만 원은 8월 25일 지급”처럼 대상 월세와 지급 날짜를 적어야 합의 내용을 나중에 확인할 수 있습니다.

임대인이 월세 일부를 보증금에서 충당하는 데 동의했다면 충당 금액과 공제 후 보증금 잔액도 함께 적어 두세요. 막연히 “보증금에서 처리”라고만 남기면 이후 월세 연체액을 서로 다르게 계산할 수 있습니다.

계약 종료 시에는 점포 인도와 보증금 반환 일정을 함께 확인한다

마지막으로 점포를 언제 반환하는지, 그때까지의 미납액은 얼마인지, 공제 후 남은 보증금을 언제 지급하는지 한 번에 정리해야 합니다. 점포 반환 시점에 따라 추가로 확인할 금액이 생길 수 있으므로, 정산 기준일을 분명히 쓰는 것이 중요합니다. 임대차 종료 후 임차인의 점포 반환의무와 임대인의 잔여 보증금 반환의무가 연결된다는 점도 함께 고려해야 합니다.

≡ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 보증금이 충분하면 월세를 내지 않아도 되나요?
A. 아니요. 계약 중에는 보증금이 있어도 약정한 월세를 내야 합니다.

Q2. 계약 중 미납 월세가 보증금에서 자동으로 공제되나요?
A.아니요. 임대인이 충당할지 선택할 수 있으며, 별도 조치 없이 자동 공제되지는 않습니다.

Q3. 월세를 3개월 연속 밀려야 계약을 해지할 수 있나요?
A. 아니요. 연속된 기간보다 남은 연체액이 3기 차임액에 달하는지가 기준입니다.

Q4. 밀린 월세를 나중에 내면 계약갱신에 문제가 없나요?
A. 반드시 그렇지는 않습니다. 과거에 3기 차임액까지 연체한 사실이 갱신 거절 사유가 될 수 있습니다.

Q5. 계약이 끝나면 미납 월세를 보증금에서 뺄 수 있나요?
A. 네. 점포 반환 시 미납 월세를 공제하고 남은 보증금을 정산할 수 있습니다.

결론 및 추가 정보

상가 월세 미납은 보증금이 충분하다는 이유만으로 방치할 문제가 아닙니다. 계약이 계속되는 동안 임차인의 월세 지급 의무는 유지되고, 연체액이 3기 차임액에 달하면 계약 해지와 갱신 거절까지 쟁점이 될 수 있습니다. 계약이 끝난 뒤에는 미납 월세를 보증금에서 공제해 잔액을 정산하되, 지급 내역과 점포 반환일을 함께 확인해야 합니다. 임대인과 임차인 모두 월별 연체액을 기록하고 합의 내용을 문서로 남겨야 정산 단계에서 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.

관련 링크

• 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)
• 대법원 2016다211309 판결(계약 중 차임 지급과 보증금 공제)
• 상가 양수인의 보증금에서 종전 연체 차임을 공제한 판결

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