상가 임대차계약서 특약 작성법, 계약 전 확인할 8가지

상가 임대차계약서 특약, 서명 전에 책임 범위를 구체적으로 정해야 분쟁을 줄일 수 있습니다. 원상복구 범위와 관리비 부담, 렌트프리 기간을 명확히 적으세요. 특히 기존 시설의 철거 책임은 사진과 목록으로 남겨야 예상치 못한 비용을 피할 수 있습니다.

※ 상가임대차보호법의 적용 대상과 전체 보호 내용을 먼저 확인하려면 ‘2026년 상가임대차보호법 총정리’를 참고하시기 바랍니다.

상가임대차보호법 총정리

≡ 목차

상가 임대차계약서 특약 작성 전, 점포 상태부터 확인하세요

특약은 계약 당시 점포가 어떤 상태였는지를 확인하는 데서 시작합니다. 점포를 인도받을 때 이미 있던 시설과 새 임차인이 설치할 시설이 구분되지 않으면, 계약 종료 시 철거 비용을 두고 다툴 수 있습니다.

계약 전에는 다음 항목을 확인해 사진과 목록으로 남기세요.

사용 공간: 계약 대상 호실, 창고, 주차 공간, 간판 설치 위치
기존 시설: 냉난방기, 배기 덕트, 칸막이, 배수시설, 간판 프레임
시설 상태: 작동 여부, 하자, 수리가 필요한 부분
영업 조건: 건축물대장상 용도, 예정 업종의 인허가 가능 여부

시설 목록에는 각 시설의 소유 관계와 계약 종료 시 처리 방법도 적는 것이 좋습니다. “현 상태 그대로 인수한다”는 문장만으로는 기존 시설을 누가 수리하거나 철거해야 하는지 분명해지지 않습니다.

시설 인수 특약 예시
“임대인은 별첨 시설 목록과 현장 사진에 표시된 시설을 계약 체결 당시 상태로 임차인에게 인도한다. 각 시설의 소유 관계 및 계약 종료 시 처리 방법은 별첨 시설 목록에 따른다.”

상가 원상복구 특약과 수선비 부담은 따로 정하세요

상가 원상복구 특약에는 단순히 “임차인은 원상복구한다”라고 쓰기보다, 무엇을 철거하고 어느 상태로 돌려놓을지 적어야 합니다. 특히 이전 임차인이 설치한 시설을 그대로 넘겨받는다면 그 시설의 철거 책임을 계약 전에 결정하세요.

원상복구 조항에는 다음 다섯 가지를 담으면 검토하기 쉽습니다.

기준 상태: 계약 체결 당시 상태인지, 공사 전 상태인지
철거 대상: 새 임차인이 설치한 시설과 기존 시설의 구분
존치 시설: 임대인이 남겨두기를 원하는 시설
비용 부담: 철거·폐기·훼손 부위 복구 비용의 부담자
완료 시점: 점포 인도일 전까지 완료할 작업

원상복구 특약 예시
“임차인은 계약 종료 시 자신이 새로 설치한 별첨 목록의 시설을 철거하고, 설치 과정에서 훼손한 부분을 복구한다. 계약 체결 당시 이미 설치되어 있던 시설의 철거 여부와 비용 부담은 별첨 시설 목록에 따른다. 임대인이 서면으로 존치를 요청한 시설은 철거 대상에서 제외한다.”

수선비 부담은 원상복구와 다른 문제입니다. 임대차 기간 중 시설이 고장 났을 때 누가 고칠지를 정하는 조항입니다. 임차인이 설치한 영업 시설과 임대인이 제공한 기본 설비를 구분하고, 하자가 생기면 누구에게 언제 알릴지도 정해두세요. 임대인에게는 목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있으며, 막연한 수선 특약만으로 큰 규모의 수선까지 모두 임차인 책임이라고 단정하기는 어렵습니다. www.easylaw.go.kr

수선 특약 예시
“임차인이 설치한 내부 영업 시설의 유지·수선은 임차인이 부담한다. 임대인이 제공한 기본 설비나 건물의 주요 부분에 하자가 발생하면 임차인은 지체 없이 임대인에게 알리고, 하자의 원인과 관련 법령에 따라 수선 책임을 정한다.”

상가 관리비·렌트프리·업종 변경 특약은 날짜와 금액을 명확히 쓰세요

상가 관리비 특약을 작성할 때는 월 관리비 총액뿐 아니라 포함 항목과 별도 정산 항목을 확인해야 합니다. 전기·수도요금이 포함되는지, 공용부 청소비나 냉난방비가 따로 청구되는지에 따라 실제 매월 지출하는 금액이 달라집니다. 계약서에는 정액 관리비인지 실비 정산인지도 표시하세요. www.moj.go.kr

관리비 특약 예시
“월 관리비는 ○○원이며 포함 항목은 ○○, ○○이다. 전기·수도요금은 계량기 사용량에 따라 별도 정산한다. 관리비 항목과 금액을 변경할 때에는 변경 내역과 산정 근거를 임차인에게 서면으로 알린다.”

렌트프리 특약도 “한 달 면제”라는 표현에 그쳐서는 안 됩니다. 점포 인도일과 공사 시작일이 다를 수 있으므로 차임 면제의 시작일·종료일, 최초 차임 지급일을 날짜로 적으세요. 면제 기간의 관리비와 공과금을 누가 내는지도 별도로 정해야 합니다.

렌트프리 특약 예시
“임대인은 2026년 ○월 ○일부터 ○월 ○일까지의 차임을 면제한다. 해당 기간의 관리비와 전기·수도 등 사용료는 ○○가 부담한다. 최초 차임 지급일은 2026년 ○월 ○일로 한다.”

예정 업종에 필요한 간판, 배기시설, 실외기 설치도 미리 협의하세요. 업종 변경 특약에는 임대인 동의가 필요한 변경 범위와 시설 공사 가능 범위를 구체적으로 적을 수 있습니다. 다만 임대인의 동의와 영업 인허가는 별개이므로, 해당 점포에서 영업이 가능한지는 관할 기관에 확인해야 합니다.

권리금과 중도해지 특약은 ‘권리’와 ‘절차’를 구분하세요

상가 권리금 특약을 검토할 때는 임대인이 권리금을 직접 지급할 의무가 있는지와 임차인의 권리금 회수기회를 방해할 수 있는지를 구분해야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 일정 기간 임대인이 임차인의 권리금 회수기회를 부당하게 방해하지 못하도록 규정합니다. 따라서 “임차인은 권리금에 관한 모든 권리를 포기한다”와 같은 문구는 서명 전에 법적 효력을 신중하게 검토해야 합니다. www.law.go.kr

특약에는 권리 포기 문구보다 신규 임차인 후보를 임대인에게 소개하는 방법, 전달할 자료, 협의 연락처 등 실제 진행 절차를 적는 편이 유용합니다.

상가 중도해지 특약에는 계약기간 중 퇴거를 원할 때 어떤 절차를 밟을지 담으세요. 사전 통지 기간과 방법, 차임·관리비의 최종 정산일을 정할 수 있습니다. 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 권리를 약정하려는 경우라면 통지 후 언제 계약이 종료되는지까지 명확히 써야 합니다.

중도해지 협의 특약 예시
“임차인이 계약기간 만료 전 퇴거를 희망하는 경우 임대인에게 ○개월 전에 서면으로 알린다. 계약 종료일과 차임·관리비의 최종 정산일은 당사자가 서면으로 합의한다.”

이 예시는 해지 절차를 협의하는 문안입니다. 문구 그대로만으로 임차인에게 일방적인 중도해지권이 생기는 것은 아니므로, 계약 목적에 맞게 종료 조건을 조정해야 합니다.

≡ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 상가 임대차계약서 특약은 많이 넣을수록 좋은가요?
A. 개수보다 내용이 중요합니다. 누가, 무엇을, 언제, 얼마까지 부담하는지 명확히 적으세요.

Q2. 기존 임차인이 설치한 시설도 제가 철거해야 하나요?
A. 자동으로 결정되지 않습니다. 계약 당시 시설 목록에 철거 대상과 비용 부담자를 구분해 적으세요.

Q3. 수선비는 모두 임차인이 부담하나요?
A. 그렇지 않습니다. 고장 원인과 시설의 종류, 계약 내용을 확인해야 합니다.

Q4. 렌트프리 기간에도 관리비를 내야 하나요?
A. 차임 면제와 관리비 면제는 별개입니다. 관리비·공과금 부담자를 특약에 따로 적으세요.

Q5. 권리금 포기 특약에 서명하면 권리를 주장할 수 없나요?
A. 서명만으로 단정할 수 없습니다. 특약 내용과 상가건물 임대차보호법의 권리금 회수기회 보호 규정을 함께 검토해야 합니다.

결론 및 추가 정보

상가 임대차계약서 특약은 계약 직후보다 공사를 시작할 때, 설비가 고장 났을 때, 점포를 비울 때 진가가 드러납니다. ‘원상복구한다’, ‘관리비를 낸다’처럼 짧은 문장을 그대로 두지 말고 대상·범위·금액·시점을 구체화하세요. 기존 시설 사진과 목록을 계약서에 붙이고, 렌트프리·수선·중도해지 조건도 서명 전에 확인하는 것이 좋습니다. 계약하려는 점포의 업종과 설비에 맞춰 문안을 조정한 뒤 법무부의 최신 표준계약서와 대조하면 빠진 항목을 찾는 데 도움이 됩니다.

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